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我國房地產(chǎn)市場泡沫性實證分析
內(nèi)容摘要：近年來，盡管國內(nèi)宏觀調(diào)控政策接連出臺，內(nèi)地房地產(chǎn)價格卻依然逆勢上漲。本文選取房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重、房價增長率與GDP增長率之比、房價收入比和房地產(chǎn)租售價格指數(shù)等指標，利用實證分析揭示了全國和部分重點城市房地產(chǎn)市場潛在的“泡沫”。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) “泡沫”
近些年，中國房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了前所未有的膨脹。2004年全國商品房銷售價格增長15%，2005年增長12.2%。最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2006年新建商品住房銷售價格漲幅較高的城市分別是：秦皇島11.8%、北京10.4%、深圳10.0%、福州9.8%、廈門9.1%、成都8.5%和廣州8.3%。那么，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)究竟是否存在“泡沫”？
房地產(chǎn)泡沫指的是由房地產(chǎn)價格在投機行為作用下出現(xiàn)的嚴重脫離市場基礎(chǔ)條件、脫離實際使用者支撐而持續(xù)上揚所形成的經(jīng)濟狀態(tài)，即房地產(chǎn)價格嚴重背離價值的經(jīng)濟狀態(tài)。房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的泡沫類型主要有：土地價格虛漲的泡沫、房屋空置泡沫、房地產(chǎn)開發(fā)投資過快的泡沫和房價虛漲泡沫。根據(jù)上述泡沫類型，我們推薦使用以下指標衡量：房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重、房價增長率與GDP增長率之比、房價收入比和房地產(chǎn)租售價格指數(shù)。
房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重
該指標用于判斷房地產(chǎn)市場是否存在由于對未來房價預(yù)期過高而出現(xiàn)的投資過熱現(xiàn)象，繼而引發(fā)未來的價格飛漲和大量空置。根據(jù)典型國家的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗，一般指標值在10%以內(nèi)屬于合理范圍；10%-15%泡沫預(yù)警；15%以上房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫顯現(xiàn)。
從歷年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的份額來看（見表1）,2000年以來一路上升，2004年達到頂峰9.64%，接近泡沫預(yù)警線。但之后逐漸下降，2006年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重為5.69%，基本回到2000年的水平。
五大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重，北京、上海和重慶比重最高。尤其是北京，2000年以來一直徘徊在20%-30%的高位。上海在15%左右，2005年后逐步回落。重慶房地產(chǎn)投資占GDP的比重和上海不相上下，出現(xiàn)開發(fā)投資泡沫的征兆。廣州和深圳的投資比重處于較低水平，且呈現(xiàn)穩(wěn)步減緩的趨勢。筆者認為北京、上海、重慶已出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫或過熱現(xiàn)象，需引起警惕。
房價增長率與GDP增長率之比
房價增長率與GDP增長率之比，主要用來測量房地產(chǎn)行業(yè)相對國民經(jīng)濟的擴張速度。一般指標值在1以內(nèi)屬于合理范圍；1-2泡沫預(yù)警；2以上房價虛漲泡沫顯現(xiàn)。
從表2中可以看出，2003年以前全國房價的增長速度遠小于國民經(jīng)濟增長速度，2003年底房地產(chǎn)價格開始一路攀升，2004年商品房銷售價格漲幅與經(jīng)濟增長率之比達到0.92，接近1，但2005年又回到合理范圍。
比較五大城市房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率比值可以看出，北京的此項指標大于2，開始顯現(xiàn)房價虛漲泡沫；重慶大于1，出現(xiàn)泡沫預(yù)警信號，值得引起重視。上海的房價增長率與GDP增長率比值在2003年曾突破2，但經(jīng)過第一輪的宏觀調(diào)控之后，該指標已降為0.74。由此可見,廣州、深圳房價處于合理范圍；北京、重慶的房價增長速度超過GDP的增長速度，需引起警惕。
房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，該指標用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。國際上通常認為的合理范圍是3-6，考慮到數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑的不同，我們更關(guān)注的是房價比的發(fā)展趨勢。
全國房價收入比在2005年上升到10.30，超過了10倍，主要原因是當年居民人均可支配收入發(fā)生大幅下降。根據(jù)表3可以認為北京、上海、深圳房價收入比較高，居民支付能力跟不上高企的房價，一部分剛性需求者由于購買力下降而不能轉(zhuǎn)化為真實需求者，對房地產(chǎn)市場來說是嚴峻的考驗。
房地產(chǎn)租售價格指數(shù)
銷售價格和租賃價格是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的雙向指標，我們用租售價格指數(shù)趨勢的比較來觀察房地產(chǎn)市場冷熱的發(fā)展趨勢。銷售價格和租賃價格嚴重偏離說明房地產(chǎn)市場過熱，兩者同步發(fā)展說明房地產(chǎn)市場運行健康。
全國房地產(chǎn)市場從2004年起，其銷售價格指數(shù)快速增長，2004年第三季度到2005年第二季度，平均銷售價格增長了9.5%，但從2005年第三季度開始，平均增長率降為6%。而租賃價格指數(shù)一直保持平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，2004年第三季度至今平均增長1.73%，明顯低于全國房地產(chǎn)的銷售價格增長�？梢�，房地產(chǎn)銷售價格已遠遠高于租賃價格水平，2005年第三季度后略有緩解。
五大重點城市房地產(chǎn)市場：2005年第三季度以前，上海的房屋銷售價格增長率遙遙領(lǐng)先，平均增長率達15.6%，重慶其次。廣州銷售價格增長率最低僅為4.6%。可見上海房屋租賃價格增長率亦保持領(lǐng)先地位，但與房屋銷售價格增幅相比遠遠落后。但從2005年三季度開始，隨著上海的房價回落（2006年一季度甚至為負增長），北京、深圳的房價一路快速攀升，深圳更是達到了10.2%的增速。租賃價格上，上海仍然維持在較高水平，深圳偏低。
由此可見，上海在經(jīng)歷宏觀調(diào)控之后，房價的非理性增長得到一定程度的抑制；然而深圳、北京的房屋銷售價格增長率和租賃價格增長率從2005年下半年起發(fā)生嚴重背離，房價增長過快，值得警惕。
結(jié)論
全國房地產(chǎn)市場大部分特征指標沒有顯現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫的特征，表明目前全國性的房地產(chǎn)泡沫還未出現(xiàn)，但房價收入比2005年增長了10倍，主要原因是人均可支配收入發(fā)生大幅下降。
北京、上海已呈現(xiàn)出明顯的房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫，重慶開發(fā)出現(xiàn)過熱，廣州、深圳房地產(chǎn)投資比較平穩(wěn)，暫未出現(xiàn)開發(fā)過熱現(xiàn)象。北京已經(jīng)表現(xiàn)出房價虛漲泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)擴張速度超過了地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平。另外，北京、上海、深圳的房價水平虛高，已經(jīng)超過普通居民的支付能力；但有跡象表明上海的房地產(chǎn)行業(yè)在近些年的宏觀調(diào)控中逐步回歸到穩(wěn)健的軌道，而北京、深圳房地產(chǎn)市場的運行正浮現(xiàn)泡沫的跡象，需引起各界關(guān)注。
參考文獻：
1.杜宇.為何大部分城市房價持續(xù)上漲?.市場報，2006（8）
2.調(diào)控之后，房價持續(xù)堅挺的六大原因.中國經(jīng)濟時報，2006（8）
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