簡談房地產開發工程質量管理
【摘要】房地產開發的工程質量管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中。對于房地產開發企業而言，做好工程品牌質量是一個樓盤能否獲得成功的先決條件。本文對房地產開發的工程質量措施進行了一些探討。
【關鍵詞】房地產;質量管理;工程管理
工程質量管理是房地產項目管理的重要任務之一，它貫穿于建設項目的整個建設過程中，直接關系著項目建設的成敗。
1.房地產工程質量管理體系內涵
房地產開發質量管理體系是指把與質量有關的組織機構、過程和資源有機整合起來，強調質量管理的系統性和協調性。房地產開發質量管理貫穿于房地產開發全過程。
質量管理制約分布于開發項目的生命周期：前期可行性研究——產品策劃——設計——實施——交付等五大階段。
對于房地產開發質量管理的內涵從安全性、可靠性延伸到適用性階段，將客戶需求作為出發點和歸宿，以提高市場競爭力，適用性也應納入質量管理范疇。
房地產開發工程項目管理不是追求最高的質量和最完美的工程，而是追求符合既定目標的，符合合同要求的工程。工期質量是按照工程的使用功能的要求設計的，是經過工期、費用優化后確定的，符合工程整體效益目標。
房地產開發質量管理周期，而不是僅僅把精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，很難保證工程項目的整體投資效益。
2.房地產開發質量管理體系
針對房地產開發工程管理，本文提出“三段式”質量管理體系，即“決策階段質量管控體系”、“施工階段質量管理體系”和“后期質量管理體系”。
2.1決策階段的質量管理
主要是指項目倡議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。該階段的質量管理直接決定著開發項目的成敗。
設計質量主要包括方案設計質量、規劃設計質量和施工圖設計質量。特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經濟性差;不足設計，存在隱患或功能降低。
該階段質量制約措施可采取：
(1)編制設計質量任務書，以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。
(2)編寫專業設計任務書，明確建設方各專業工程師的監控設計質量的職責，明確各階段設計的細度和深度以及體現項目特點的設計要求;
(3)建立設計經理質量責任制。開發商設計主管人員在項目經理的領導下，對設計過程進行管理，監督檢查建設方各專業工程師對專業設計中執行公司的質量體系文件情況，確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求;
(4)產品標準化。尤其是標桿房地產企業，都是以大規模多層住宅開發為主，產品定位是做城市的主流產品，特點是量大和跨地域發展。分區域建立《住宅使用標準》和《住宅性能標準》，這是保證產品品質的前提。即用標準化手段來解決規�；a和跨地域開發的理由，第二步是標準化設計，住宅標準完成住宅產品體系的標準化設計，同時形成標準化部品體系;
以越秀地產為例，編制了華南區域的各類標準化施工圖紙，并同時明確材料的選型，根據不同的策劃定位選擇不同檔次的材料。
2.2 施工階段的質量制約
2.2.1 施工前準備階段質量管理
(1) 明確質量制約目標(編制質量制約任務書)
房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度制約、成本制約處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。
(2)制定項目建設實施的質量管理計劃
在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和策略，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準)編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經理對項目質量管理負責，項目質量經理具體對項目質量負責，項目團隊各專業工程師對項目質量的規范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。
(3)質量保證。質量保證就是實施質量計劃，主要包括承包商和供應商。
①入庫管理。建立承包商和供應商戰略合作庫，使開發項目的品質得到統一的保證，通過相應的反饋制度分析總結。同時，對履約情況、服務等做出全方位的評價，并做到分級制度。
此外，應通過考察、評審，補充新的材料供應商，使工程庫充滿活力和競爭。
�、诿鞔_技術規程。明確的技術規程不但使將來工地的到貨進場驗收有依據，更主要的是對供應商的供貨品質有強有力的制約。
2.2.2開發項目建設的施工過程質量制約
(1)前期質量管理。應結合項目部本身的實際情況，針對影響工程質量的主要因素進行預制約。進崗審查、方案審核、環境因素，以及質量管控分解，落實工程現場技術負責人技術管理工作責任制，正確劃分各級技術管理工作的權限，使每位工程技術人員各有專職。
(2)中期質量制約
①全因素質量制約。主要包括工藝和材料兩大方面(如圖2)。隨著房地產開發的發展，越來越多的房地產商采取強管控的方式，對施工質量進行把控。對材料的進場使用(采取工程確板，涉及到質量的材料均進行施工、設計和開發商進行“確板”)，以及工藝制約(自身建立企業工法，發布工藝指引)。
圖2 全要素質量制約
�、诠に嚇影逡贰Ｔ谑┕み^程當中，對于客戶重點關注的質量缺陷所涉及的工藝節點和施工工藝的做法，包括防滲漏、門窗安裝、墻體砌筑、內墻抹灰、外墻保溫做法、水電安裝等重點部位，在每一道工序前，應對該工序進行相應的方案論證，根據確定的方案實施的現場實體，作為指導同類工序大面積施工的標準， 進行樣板驗收和封樣。工藝樣板是工程質量管理的重要保證。
�、墼O置質量制約點。對技術要求高，施工難度大的某個工序或環節，設置技術和管控重點，重點制約操作人員、材料、設備、施工工藝等;針對質量通病或容易產生不合格產品的工序，提前制定有效的措施，重點制約;對于新工藝、新材料、新技術也需要特別引起重視。
2.3交付后期的質量管理
產品建設完成以后，真正的管理才開設，一是要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針，對開發出售后的房產，要建立專門的機構，配備專人管理，并采取切實可行的管理策略。二是要做好征求意見和調查研究工作。要深入調查研究開發的產品尚需改善的方面，以便及時調整開發策略，并對調查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關部門，以便更好的改善工作效率、切實提供產品質量。
3.結束語
作為房產開發企業，應始終以質量制約為中心，把工程質量作為工程項目建設管理的重點，自覺接受質量監督機構的監督和檢查，協調設計、監理和施工單位的關系，通過制約項目規劃、設計質量、招標投標質量制約、施工階段的質量制約、竣工階段質量制約、缺陷責任期質量制約、信息反饋期質量制約等各個環節，達到制約項目工程質量的目的。
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