房地產(chǎn)建設(shè)項目財務(wù)管理問題及對策論文
摘要：
首先要明確的是房地產(chǎn)建設(shè)項目的順利實施離不開流動資金的大力支持，因此該部分資金帶來的財務(wù)風(fēng)險較高，加之社會市場經(jīng)濟帶來的競爭加劇，整個房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著巨大的壓力，所以，要讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展下去，必須加強房地產(chǎn)建設(shè)項目財務(wù)管理，提高住房的質(zhì)量和相關(guān)的經(jīng)濟效益。因此，筆者分析了房地產(chǎn)建設(shè)項目的宏觀環(huán)境以及對房地產(chǎn)建設(shè)項目進(jìn)行財務(wù)管理的必要性，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)項目財務(wù)管理存在的問題，并以此為基礎(chǔ)提出了幾點解決策略。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；建設(shè)項目；財務(wù)管理
一、引言
從最近幾年的宏觀經(jīng)濟形勢可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在我國境內(nèi)得到了良好的發(fā)展，我國也涌現(xiàn)了很多極為杰出的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也非常可觀。眾所周知，由于某些歷史原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個成長階段都受到了一些不好的影響，進(jìn)而造成我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現(xiàn)為“發(fā)育不良”等，這些對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展都是非常不利的。但是隨著我國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控愈加嚴(yán)厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建設(shè)項目面對的挑戰(zhàn)的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力度已經(jīng)達(dá)到了白熱化，所以，必須加強房地產(chǎn)建設(shè)項目的財務(wù)管理，對房地產(chǎn)建設(shè)項目在整個建設(shè)期可能會面臨的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的防范。
二、房地產(chǎn)建設(shè)項目財務(wù)管理存在的問題
1、缺乏對房地產(chǎn)建設(shè)項目在財務(wù)可行性方面較為系統(tǒng)的研究
目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目決策時，缺乏對項目整個系統(tǒng)性的可行性研究，其中尤為嚴(yán)重的是缺乏財務(wù)分析系統(tǒng)的研究，這使得整個建設(shè)項目的決策缺乏可信數(shù)據(jù)的支持，在很多時候都只是依靠管理層的經(jīng)驗加以判斷，這使得很多項目在進(jìn)行的時候才發(fā)現(xiàn)很多方面的問題都沒有在項目開始初期加以考慮，使得房地產(chǎn)的建設(shè)項目缺乏市場經(jīng)濟的分析以及財務(wù)、環(huán)境等可行性的研究和論證，在項目的宏觀方面，難以做到整體戰(zhàn)略的把握。
2、在房地產(chǎn)建設(shè)項目的預(yù)算管理方面存在一定的問題
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設(shè)項目的預(yù)算管理顯得尤為重要，因為它對企業(yè)的利潤有著直接的關(guān)系。但是，在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的建設(shè)項目中都不是非常重視預(yù)算管理的工作，特別是在預(yù)算管理中的市場評估和預(yù)判工作這兩部分。這必然使得在實際的建設(shè)項目工作中大量的數(shù)據(jù)和期望達(dá)到的目標(biāo)與實際的市場狀況不符合的情況產(chǎn)生，較為嚴(yán)重的可能使得建設(shè)項目并不被市場所認(rèn)可，預(yù)算的管理工作將無法繼續(xù)進(jìn)行下去。除此之外，有較小一部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立比較完善的指標(biāo)制度，使得在建設(shè)項目中無法對預(yù)算工作中的成本和支出預(yù)算以及收益預(yù)算等產(chǎn)生明確的認(rèn)識，只是單單重視房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈虧，對盈虧產(chǎn)生的緣由沒有進(jìn)行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
3、對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目的全面成本管理有所忽略
房地產(chǎn)進(jìn)行項目開發(fā)和建設(shè)主要的目的是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時付出最小的成本就是建設(shè)項目全面成本管理主要需要解決的問題，也可以說其目的是不浪費房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目并沒有建立一個較為完善的資本運作體系，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資本來源必然會使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過高，一旦沒有足夠的資金償還利息，整個建設(shè)項目將無法正常的運作下去，財務(wù)風(fēng)險較大。雖然隨著我國經(jīng)濟走向國際化的趨勢越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，造就了萬達(dá)等成功的案例，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩(wěn)定、銀行利率變化較大以及國家政策的改變等因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目的投資風(fēng)險較大。這些風(fēng)險的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建設(shè)項目缺乏全面成本管理的意識。
4、房地產(chǎn)企業(yè)對建設(shè)項目財務(wù)成本的管理缺乏重視
目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目的相關(guān)負(fù)責(zé)人沒有對財務(wù)管理給予應(yīng)有的重視，管理意識不足，沒有對財務(wù)管理的相關(guān)問題采取應(yīng)有的措施。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目的負(fù)責(zé)人對財務(wù)管理有所重視，但是對其實際的實施情況并不是非常了解，根據(jù)相關(guān)的資料表明，很多的房地產(chǎn)建設(shè)項目的財務(wù)管理工作在設(shè)計階段落實的較好，但是在施工階段并沒有將財務(wù)管理的工作落到實處。有些財務(wù)管理的工作人員認(rèn)為施工階段的機械設(shè)備以及相關(guān)的材料是財務(wù)管理的關(guān)注重心，對于其他的成本的財務(wù)管理工作沒有注重，使得財務(wù)管理的工作難以持續(xù)的進(jìn)行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目的管理層以及相關(guān)的財務(wù)人員并沒有對財務(wù)管理工作給予足夠的重視，這使得在財務(wù)管理的實施過程中存在很多的限制，所以，只有管理層對財務(wù)成本管理的關(guān)注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對提高房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目財務(wù)管理的效率有所助益。
三、房地產(chǎn)建設(shè)項目財務(wù)管理相關(guān)問題的幾點策略
1、加大對建設(shè)項目在開始前的可行性研究，使得建設(shè)項目的財務(wù)管理有所加強
在我國的宏觀市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風(fēng)險以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建設(shè)項目的運行過程中，對房地產(chǎn)建設(shè)項目的研究力度增大，可以有效的提高建設(shè)項目財務(wù)管理的有效性，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的規(guī)避，從而提高其社會效益以及經(jīng)濟效益。財務(wù)管理的相關(guān)人員必須在項目的可行性調(diào)查報告中對施工的細(xì)節(jié)以及宏觀的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行核實和審查，分析和調(diào)研整個建設(shè)項目的成本和利潤水平，從而對整個建設(shè)項目可能存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，并且提前做出相對應(yīng)的應(yīng)急措施，從而可以達(dá)到有效規(guī)避各種風(fēng)險引起的資金流失的現(xiàn)象的產(chǎn)生，進(jìn)而可以達(dá)到房地產(chǎn)建設(shè)項目財務(wù)管理達(dá)到嚴(yán)謹(jǐn)性和全面性的目的。
2、加強對建設(shè)項目的全面預(yù)算管理工作，使得建設(shè)項目的財務(wù)管理有所加強
對全面預(yù)算工作的相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)組織工作進(jìn)行加強，細(xì)化授權(quán)批準(zhǔn)程序以及職責(zé)權(quán)限等工作，才可以提高財務(wù)管理工作的效率。建設(shè)項目的預(yù)算委員會需要對預(yù)算的目標(biāo)進(jìn)行擬定，將制度預(yù)算的具體措施落到全面預(yù)算管理工作的實處。與此同時，將建設(shè)項目的預(yù)算編制與執(zhí)行結(jié)合起來，努力提高預(yù)算的執(zhí)行力度，從而達(dá)到建設(shè)項目的全面預(yù)算管理的目標(biāo)。對預(yù)算責(zé)任單元進(jìn)行科學(xué)的制定，對建設(shè)項目的內(nèi)部管理進(jìn)行強化，使得參與建設(shè)項目的各個部門的職責(zé)和權(quán)利明晰，強化在預(yù)算執(zhí)行過程中的控制和監(jiān)督機制，從而減少一定的經(jīng)濟損失。在建設(shè)項目的財務(wù)管理方面主要做到對資金的投放的準(zhǔn)確估算，科學(xué)合理的編制可行性報告，從而降低建設(shè)項目的投資風(fēng)險，而且必須在進(jìn)行資金投放估算的過程中做到資本結(jié)構(gòu)的管理，對現(xiàn)金流進(jìn)行合理規(guī)劃，從而對償債能力造成的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效規(guī)避。
3、完善并且加強房地產(chǎn)建設(shè)項目的全面成本管理
樹立系統(tǒng)的管理意識是加強全面成本管理的第一步，要堅持站在戰(zhàn)略的高度看待建設(shè)項目，堅持全面性原則，對于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的方法策略。在目前宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)建設(shè)項目財務(wù)管理必須以競爭為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內(nèi)容進(jìn)行擴大，要包括房地產(chǎn)建設(shè)項目的設(shè)計成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學(xué)合理的方法進(jìn)行將成本控制達(dá)到應(yīng)有的效用。加強全面成本管理的第二步是需要參與建設(shè)項目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建設(shè)項目在進(jìn)行全面成本管理時，盡可能的采取目標(biāo)管理的方式，并且全面跟蹤財務(wù)成本管理的情況，從而對全面成本管理工作的有效實施提供一定的保障。
4、房地產(chǎn)建設(shè)項目建立較為合理和全面的財務(wù)管理體系
建立較為合理和全面的財務(wù)管理體系對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的戰(zhàn)略意義，對編制的預(yù)算要進(jìn)行分析和考核，要在房地產(chǎn)建設(shè)項目的內(nèi)部建立三級責(zé)任中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項目內(nèi)部的季度以及年度的財務(wù)管理目標(biāo)。建設(shè)項目中已經(jīng)完成的工作要與正在完成的計劃分離開來進(jìn)行相關(guān)的執(zhí)行和審批，不得混淆，與此同時必須加強財務(wù)管理體系的精細(xì)化管理。在預(yù)算編制之后要在建設(shè)項目內(nèi)部的上下級之間進(jìn)行活躍的溝通交流，確保責(zé)任和權(quán)力是一一對應(yīng)的，將相關(guān)工作的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。建設(shè)項目時間一般較長，所以建設(shè)項目內(nèi)部在每個月以及每個季度都要對財務(wù)管理的績效進(jìn)行考核分析，再以年度為單位進(jìn)行財務(wù)管理的總結(jié)。只有建立合理和全面的財務(wù)管理體系才可以使得房地產(chǎn)建設(shè)項目財務(wù)管理的問題得以解決。
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