土地租賃費增值稅稅率

時間：2024-07-08 13:53:26 辦稅指南我要投稿

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土地租賃費增值稅稅率

　　營改增以后不動產租賃的稅率是11%。《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)：不動產租賃一般納稅人(年應交納增值稅服務達到500萬元〈含500萬〉)適用]。小規模納稅人則適用3%的征收率。附件1.《營業稅改征增值稅試點實施辦法》：第十五條增值稅稅率：

　　(一)納稅人發生應稅行為，除本條第

　　(二)項、第

　　(三)項、第

　　(四)項規定外，稅率為6%。 (二)提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。 (三)提供有形動產租賃服務，稅率為17%。 (四)境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規定。第十六條增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

　　土地增值稅的征收方式

　　一、核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。

　　二、減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

　　1.能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：(1)取得房地產時有效發票所載的金額

　　(2)按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額

　　(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金

　　(4)取得房地產時所繳納的契稅。

　　2.不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

　　(1)取得國有土地使用權時所支付的金額證明

　　(2)中介機構評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認

　　(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

　　土地增值稅的征稅對象

　　納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。

　　課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。

　　土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。

　　轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金;以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。

　　(2)開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

　　(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。

　　(4)舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

　　(5)與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　(6)加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。

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