2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》預(yù)測題
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一、單項(xiàng)選擇題
1、關(guān)于市場法的說法，錯(cuò)誤的是( )。【2011年真題】
A.測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受
B.測算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的
C.需要估價(jià)師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握
D.每個(gè)影響因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化
2、市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的( )。
A.預(yù)期原理
B.市場有效原理
C.替代原理
D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
3、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對象所處的地區(qū)相同，或是( )。
A.同處于一個(gè)領(lǐng)域
B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)
C.同處于一個(gè)相對穩(wěn)定的環(huán)境
D.同處于公平競爭的地區(qū)
4、在市場法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的( )范圍之內(nèi)。
A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5
5、在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選取( )的買賣實(shí)例。
A.協(xié)議方式
B.招標(biāo)方式
C.拍賣方式
D.政府定價(jià)
6、估價(jià)對象為一套建筑面積90┫的封閉陽臺(tái)的成套住宅，其中陽臺(tái)的水平投影面積為3m2。選取的某可比實(shí)例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺(tái)的成套住宅，其中陽臺(tái)的水平投影面積為4m2，成交價(jià)格為90萬元。若該陽臺(tái)封閉，則成交價(jià)格可達(dá)到92萬元。以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對象的市場價(jià)格為( )萬元�！�2011年真題】
A.83.51
B.85.26
C.85.36
D.87.16
7、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100┫，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為( )元。
A.2593
B.3298
C.3098
D.2998
8、某套住宅建筑面積為100┫，可使用面積為80┫，分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為2600元，該套住宅建筑面積下的價(jià)格為( )元。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392
9、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，在通常情況下，是采用( )時(shí)的匯率。
A.成交日期
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C.估價(jià)作業(yè)日期
D.估價(jià)委托日
10、某套住宅建筑面積100┫，套內(nèi)建筑面積為92┫，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為( )元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
11、某套住宅總價(jià)30萬元，套內(nèi)建筑面積125┫，套內(nèi)墻體面積20┫，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25┫，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為( )元。
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400
12、為評(píng)估某估價(jià)對象2011年10月15日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是( )元/m2�！�2011年真題】
A.7000
B.7003
C.7436
D.7670
13、某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)( )�！�2011年真題】
A.上升
B.下降
C.不變
D.無法確定
14、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120┫，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為( )元。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
15、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。則這宗房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格是( ) 元。
A.2020.80
B.2380.95
C.2336.45
D.2447.37
16、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為( )元。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
17、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為( )萬元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
18、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價(jià)格為1000美元。匯率為1美元=8.26元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均比每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價(jià)格為( )元人民幣。2006年10月25日的匯率為1美元=8.29元人民幣。
A.7935
B.7964
C.8260
D.8290
19、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2010年10月的價(jià)格，選取了可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元，成交日期為2010年4月末，該類房地產(chǎn)自2010 年1月至2010年6月末每月價(jià)格遞增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元。該可比實(shí)例在2010年10月末的價(jià)格為( )元。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
20、為評(píng)估某房地產(chǎn)2011年9月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元，約定建筑面積為95┫，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100┫。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為( )元。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
21、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
22、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分;估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
23、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元、6700元和6300元，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是 ( ) 元。
A.-100
B.-50
C.50
D.100
24、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價(jià)格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場價(jià)格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲 2%，則進(jìn)行市場狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為( )元/平方米。
A.4075.3
B.4081.3
C.4122.5
D.4166.4
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二、多項(xiàng)選擇題
1、市場法適用的對象有( )。
A.標(biāo)準(zhǔn)廠房
B.在建工程
C.高檔公寓
D.房地產(chǎn)開發(fā)用地
E.紀(jì)念館
2、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價(jià)的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)用地
B.學(xué)校
C.在建工程
D.別墅
E.特殊廠房
3、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的( )。
A.成交價(jià)格
B.議價(jià)時(shí)間
C.成交日期
D.付款方式
E.交易雙方
4、與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象的( )等相同或相似的房地產(chǎn)�！�2011年真題】
A.區(qū)位
B.用途
C.權(quán)利性質(zhì)
D.總價(jià)
E.外觀
5、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括( )等。
A.可比實(shí)例與估價(jià)對象所處的地區(qū)必須相同
B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合
C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)
D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對象的大類用途相同
6、建立比較基準(zhǔn)，主要包括( )等。
A.統(tǒng)一付款方式
B.統(tǒng)一價(jià)格單位
C.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
D.統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)性質(zhì)
E.統(tǒng)一采用總價(jià)
7、下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是( )。
A.相鄰房地產(chǎn)合并交易
B.交易雙方成交前進(jìn)行了超長時(shí)間的協(xié)議磋商
C.交易雙方存在利害關(guān)系
D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情
8、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買賣雙方共同繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)包括( )等。
A.土地增值稅
B.印花稅
C.交易手續(xù)費(fèi)
D.土地使用權(quán)出讓金
9、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于( )。
A.賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的'稅費(fèi)比率)
B.賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
C.買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率
E.買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)
10、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率可細(xì)分為( )。
A.全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率
B.某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率
C.全國某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率
D.某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率
E.居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)
11、評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括( )等。
A.環(huán)境景觀
B.離市中心距離
C.朝向
D.城市規(guī)劃限制條件
E.地勢
三、判斷題
1、市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價(jià)值為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。( )
Y.對
N.錯(cuò)
2、市場法測算出來的房地產(chǎn)價(jià)格被稱為比準(zhǔn)價(jià)值。 ( )
Y.對
N.錯(cuò)
3、在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。( )【2011年真題】
Y.對
N.錯(cuò)
4、采用市場法估價(jià)時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)盡量多的進(jìn)行選擇。 ( )
Y.對
N.錯(cuò)
5、運(yùn)用市場法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。( )
Y.對
N.錯(cuò)
6、在進(jìn)行比較基準(zhǔn)的建立時(shí)，對于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過折現(xiàn)計(jì)算。( )
Y.對
N.錯(cuò)
7、估價(jià)對象帶有債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格―債權(quán)+債務(wù)。( )
Y.對
N.錯(cuò)
8、設(shè)某城市房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和3%�，F(xiàn)某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元，則賣方出售其房地產(chǎn)實(shí)得收入為2350元，買方購買該房地產(chǎn)實(shí)際付出為2575元。( )
Y.對
N.錯(cuò)
9、在市場比較法中，可采用時(shí)間序列分析法對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。 ( )
Y.對
N.錯(cuò)
10、某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的價(jià)格為1800元，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2011年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日為 100)。該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價(jià)格為2305.88元。 ( )
Y.對
N.錯(cuò)
11、某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2011年1月30日的價(jià)格為500美元，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2011年1月30目為1美元=7.98元人民幣，2011年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為 2011年9月30日的價(jià)格約為3758元人民幣。 ( )
Y.對
N.錯(cuò)
12、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。( )
Y.對
N.錯(cuò)
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