資產評估法與房地產估價的差距

資產評估法與房地產估價的差距

　　房地產估價在實際操作中，除了“規范”和“標準”的要求更高、更嚴格外，必須按照“評估法”來實施。那么資產評估法與現行房地產估價差在哪?一起來看看!

　　1評估專業人員的差異

　　“評估法”的第八條內容如下：評估專業人員包括評估師和其他具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員。

　　評估師是指通過評估師資格考試的評估專業人員。國家根據經濟社會發展需要確定評估師專業類別。

　　現有的其他法律法規對此是如何界定的呢?

　　根據《立法技術規范(試行)(二)》(法工委發[2011]5號)中第10條對“執業人員”和“從業人員”的界定：執業人員用于表述符合法律規定的條件，依法取得相應執業證書，并從事為社會公眾提供服務的人員，比如《律師法》第二條對律師的規定、《注冊會計師法》第二條對注冊會計師的規定。“從業人員”用于表述在一般性行業就業的人員，比如《社會保險法》第十條第二款的規定、《教育法》第四十條第一款的規定。

　　根據《國務院辦公廳轉發財政部關于加強和規范評估行業管理意見的通知》(國辦發[2003]101號)，目前國家設置的評估師有六大專業類別，即資產評估師、房地產估價師、土地估價師、礦業權評估師、保險公估從業人員和舊機動車鑒定估價師。

　　在“規范”和“標準”中房地產估價是這樣定義的：房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。并且要求估價報告經審核合格后，應由不少于兩名參加估價的注冊房地產估價師簽名及加蓋房地產估價機構公章，并應按有關規定和估價委托合同交付估價委托人。

　　在“規范”的條文說明7.0.17中是這樣解釋的：本規范將原規范中的“估價人員”明確為注冊房地產估價師或房地產估價師。非注冊房地產估價師只能作為“參與估價人員”協助或幫助注冊房地產估價師開展有關工作，并且其工作的質量和后果均由注冊房地產估價師承擔。

　　由此，認為本條款的表述可以視作將評估專業人員界定為執業人員(即注冊房地產估價師)和從業人員。根據“規范”中的規定，房地產估價報告的完成和簽署必須是注冊房地產估價師。

　　2評估所涉當事人的差異

　　在“規范”和“標準”中，估價當事人是指與房地產估價活動有直接關系的單位或個人，包括房地產估價機構、注冊房地產估價師和估價委托人。因此“當事人”既包含了委托人又包含了受托人。

　　另外估價委托人在“規范”和“標準”里指的是委托房地產估價機構為其提供估價服務的單位或個人。俗稱“客戶”，不一定是估價對象的權利人。

　　“評估法”的第二十二條內容為：委托人有權自主選擇符合本法規定的評估機構，任何組織或者個人不得非法限制或者干預。

　　評估事項涉及兩個以上當事人的，由全體當事人協商委托評估機構。

　　委托開展法定評估業務，應當依法選擇評估機構。

　　本條第二款中所提及的“當事人”是指與評估事項有直接關系的單位或個人。這里“當事人”是特指，即估價委托人和估價對象的權利人。

　　從上述可以看出，“評估法”和“規范”中所指的“當事人”是有區別的。

　　3評估業務承辦人員的差異

　　評估業務承辦人員在“規范”中是這樣規定的：除應采用批量估價的項目外，每個估價項目應至少有一個注冊房地產估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作。

　　“評估法”的第二十四條則是這樣規定的：對受理的評估業務，評估機構應當指定至少兩名評估專業人員承辦。

　　委托人有權要求與相關當事人及評估對象有利害關系的評估專業人員回避。

　　結合前述第八條，若房地產估價業務由兩名注冊房地產估價師，或者是由一名注冊房地產估價師和一名具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員，再或者由兩名具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員承辦的，這幾種情況都是符合本條規定的。

　　從上述本法第八條和“規范”、“標準”的對比分析可看出，對“評估專業人員”的定義是有所區別的。筆者認為只有由兩個注冊房地產估價師承辦估價業務，才能既符合本法的規定又滿足“規范”的要求。

　　4評估業務現場勘查程序的差異

　　“評估法”第二十五條明確規定：評估專業人員應當根據評估業務具體情況，對評估對象進行現場調查，收集權屬證明、財務會計信息和其他資料并進行核查驗證、分析整理，作為評估的依據。

　　本條款是關于評估業務現場勘查程序要求，涉及四個方面的內容：第一，現場勘查程序的履行;第二，搜集必要評估資料作為依據;第三，對取得的資料進行核查、驗證;第四，對資料進行分析和整理。

　　在“規范”的估價程序中是這樣規定的：對搜集的估價所需資料應進行檢查。當估價委托人是估價對象權利人，應查看估價對象的權屬證明原件，并應將復印件與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權屬狀況。并且“規范”在條文說明中作了解釋：雖然估價委托人應當如實提供其掌握的估價所需資料，并對其提供的資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，但也要對估價委托人提供的資料審慎檢查。對于估價對象的權屬狀況，當估價委托人是估價對象權利人的，不能僅憑權屬證明復印件作出判斷，應與原件核對。

　　兩者相比較，“評估法”比“規范”一方面在取得資料的力度上要更進一步，更加突出了評估專業人員(即注冊房地產估價師)的義務，不僅要審查核實資料，而且要去驗證資料的合法性、真實性、準確性和完整性。另一方面在程度上也作出了更進一步的要求，就是對收集的資料進行必要分析、歸納和整理后才能形成評定估算的依據。

　　5評估方法選擇的差異

　　評估方法的選擇，在“評估法”的第二十六條款中，也有了更加清晰明確的定義：評估專業人員應當恰當選擇評估方法，除依據評估執業準則只能選擇一種評估方法的外，應當選擇兩種以上評估方法，經綜合分析，形成評估結論，編制評估報告。

　　評估機構應當對評估報告進行內部審核。

　　本條款是關于評估方法選擇和機構內部審核的規定，涉及四個方面的內容：第一，評估方法的選擇應當恰當，具體說明選擇的理由和放棄的理由;第二，選用評估方法數量，根據評估準則，除只能選擇一種評估方法外，評估業務必須選擇兩種以上評估方法，這是對于所有專業類別評估的要求;第三，評估結論的形成，必須經過綜合分析、充分闡述評估結論的選取;第四，內部審核，評估機構對外出具的評估報告必須經過內部審核。

　　“評估法”在本條款中，對選擇估價方法的要求首先是要遵守所有專業類別評估的執業準則，其次要有兩種以上的評估方法。

　　估價方法的選擇在“規范”中是這樣描述的：當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍。當必須取舍時，應在估價報告中說明并陳述理由。

　　“評估法”和“規范”都強調要用兩種以上評估方法，“規范”更加著重于方法的適用性，并且明確了只要適用的方法都要運用。“評估法”表達了選擇方法的最低要求，就是至少二個評估方法。

　　6評估報告簽章、責任的差異

　　在“評估法”的第二十七條中規定：評估報告應當由至少兩名承辦該項業務的評估專業人員簽名并加蓋評估機構印章。

　　評估機構及其評估專業人員對其出具的評估報告依法承擔責任。

　　委托人不得串通、唆使評估機構或者評估專業人員出具虛假評估報告。

　　本條款是關于評估報告的簽章、責任和委托人授意虛假報告的規定。評估報告簽名和蓋章，至少兩名以上承辦該業務的評估專業人員簽名、評估機構蓋章，非法定評估報告可以由從業人員簽名。

　　在“規范”的3.0.12條款中指出：估價報告經審核合格后，應由不少于兩名參加估價的注冊房地產估價師簽名及加蓋房地產估價機構公章，并應按有關規定和估價委托合同交付估價委托人。

　　“規范”在估價報告的條文說明里是這樣的：應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師的姓名和注冊號。

　　這就說明了房地產估價報告無論是法定還是非法定估價報告，必須由注冊房地產估價師簽名，“從業人員”不能簽署房地產估價報告。也就是說房地產估價報告法律責任是由簽字注冊房地產估價師和房地產估價機構承擔的。

　　7評估檔案保存期限的差異

　　評估檔案在“規范”的保存期限是這樣規定的：房地產估價機構應及時整理和保存估價資料，并應保存到估價服務的行為結束且不得少于10年。保存期限應自估價報告出具之日起計算。

　　“評估法”的第二十九條規定如下：評估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評估業務的，保存期限不少于三十年。

　　本條款是關于評估檔案的保存期限，法定評估業務檔案保存期限不少于30年(包括30年)，非法定評估業務檔案保存期限不少于15年(包括15年)。評估檔案的保存期限，自評估合同終止之日起計算。

　　這就意味著對于法定業務事后追責期限為30年，非法定業務為15年。

　　從目前了解到的情況，資產評估現有評估師13萬多人，評估人員大約60多萬，評估機構1.4萬多家，涉及到6個專業，歸屬5部門管理。具體來說，評估對象分六大類：不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益。前面的五類對應我國目前的資產評估、土地評估(估價)、房地產評估(估價)、礦業權評估、保險公估和舊機動車評估六大類評估行業。

　　每個行業對檔案保存期限會有所不同，本法涵蓋了以上所有專業類別評估，因此除了保管期限比法定30年和非法定15年更長的，就都要適用于本法。

　　8估價委托人權利的差異

　　在“規范”中未有條文對估價委托人權利這方面作出明確規定，但對相關條文的解釋可以看出，其中隱含了這方面的要求。

　　“規范”的7.0.5條是這樣規定的：估價技術報告可按估價委托合同約定不向估價委托人提供。

　　相對應的條文說明是這樣解釋的：估價委托合同中對是否向估價委托人提供估價技術報告未作約定或約定不明確的，如果估價委托人要求提供估價技術報告，則房地產估價機構應向其提供估價技術報告。

　　這就說明委托人如果對房地產估價報告有異議，就有權利要求估價機構提供技術報告，也就是說可以要求估價機構在估價程序上及對如何得出估價結論等作出書面解釋。

　　而“評估法”的第三十條條款規定：委托人對評估報告有異議的，可以要求評估機構解釋。

　　這樣就明確了評估報告出具后，要求評估機構進行解釋，是屬于委托人的權利的。也就是說對估價報告作出解釋是估價機構和注冊房地產估價師應盡的義務。

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