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  • 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬試題

    時(shí)間:2024-10-19 22:21:16 房產(chǎn)估價(jià)師 我要投稿
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    2016年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬試題

      2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試臨近,小編帶來一套案例與分析部分的模擬試題,希望能對(duì)大家的復(fù)習(xí)有幫助。

    2016年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬試題

      A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán),在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定,此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地,需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力,同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來升值作用,遂向有關(guān)部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng),申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)。拆遷前委托C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),進(jìn)行了拆遷評(píng)估。B公司在拆遷中遇到釘子戶D,無正當(dāng)理由拒不與B公司簽訂拆遷協(xié)議,致使商品房建設(shè)難以進(jìn)行。此期間,商業(yè)中心建設(shè)按期進(jìn)行,并于次年5月完成施工任務(wù),并通過竣工驗(yàn)收。并及時(shí)辦理了該商業(yè)中心的《房屋所有權(quán)證》。隨后,B房地產(chǎn)開發(fā)公司將其出租給E經(jīng)貿(mào)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng);而E經(jīng)貿(mào)公司由于自身原因,又將該商業(yè)中心轉(zhuǎn)租給個(gè)體戶F。在此之后,商品住宅建設(shè)開始啟動(dòng),在建設(shè)過程中,為了融通資金,B房地產(chǎn)開發(fā)公司將先前建設(shè)的商業(yè)中心向建設(shè)銀行進(jìn)行了抵押,從而保證了商品住宅的按期完工。

      1、B房地產(chǎn)開發(fā)公司欲改變部分土地用途,首先需辦理( )手續(xù)?

      A.向土地管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

      B.向城市規(guī)劃部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

      C.向建設(shè)管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

      D.向房管部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

      2、責(zé)令限期拆遷決定發(fā)布后,若C戶仍不搬遷,下列關(guān)于強(qiáng)制拆遷正確的說法是( )。

      A. A市房屋拆遷主管部門自行組織直接強(qiáng)制拆遷

      B. B房地產(chǎn)開發(fā)公司組織有關(guān)人員直接強(qiáng)制拆遷

      C. A市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷

      D. A市房地產(chǎn)管理部門自行組織直接強(qiáng)制拆遷

      E.A市房屋拆遷主管部門依法申請(qǐng)人民法院進(jìn)行強(qiáng)制拆遷

      3.按國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理規(guī)定,C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)最少應(yīng)有( )名取得《房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書》并經(jīng)登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師

      A、3

      B.4

      C.5

      D.7

      E.94、拆遷評(píng)估時(shí),C房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)房屋拆遷性質(zhì)、面積認(rèn)定應(yīng)掌握的原則包括( )。

      A、被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以現(xiàn)場(chǎng)堪查的結(jié)果為準(zhǔn)。

      B.被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。

      C.對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)

      D.對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向城市房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)確認(rèn)

      E.對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的,可以向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的,可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

      5、該商業(yè)中心的房屋所有權(quán)登記屬于( ) 登記。

      A、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

      B、房屋所有權(quán)變更登記

      C、房屋所有權(quán)初始登記

      D、房屋所有權(quán)注銷登記

      6、B房地產(chǎn)開發(fā)公司與E經(jīng)貿(mào)公司在租賃合同簽訂后( )日內(nèi),辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

      A、30

      B、45

      C、60

      D、90

      7、針對(duì)E經(jīng)貿(mào)公司的轉(zhuǎn)租行為,下列說法正確的包括 ( )。

      A、經(jīng)B房地產(chǎn)開發(fā)公司同意,E經(jīng)貿(mào)公司可以依法將承租的商業(yè)中心轉(zhuǎn)租

      B、E經(jīng)貿(mào)公司可以將承租的商業(yè)中心轉(zhuǎn)租,不必經(jīng)B房地產(chǎn)開發(fā)公司同意

      C、轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同不隨之變更、解除或者終止。

      D、轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。

      E.該轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)

      1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE

      某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤(rùn),并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況,為此,在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。

      請(qǐng)問:

      (1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

      (2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

      答案:

      (1)錯(cuò)誤有:

      ①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

      ②應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模,確定客觀合理的開發(fā)周期,以此計(jì)算投資利息。

      ③利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

      (2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊:

      ①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

      ②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

      ③可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

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