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土地估價師土地市場及管理手段
導(dǎo)語：土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。
一、土地市場的概念
市場，是商品交易的場所，是商品交換中發(fā)生的各種經(jīng)濟關(guān)系的總和。
土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進行土地交易的專門場所。廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。
土地市場的內(nèi)涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營性活動。
土地市場的客體主要是土地及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，土地市場是有形的土地和無形權(quán)益、信息、咨詢服務(wù)等的統(tǒng)一體。
二、土地市場的特征
(1)交易實體的非移動性;(2)土地市場的地域性;
(3)土地市場的壟斷性; (4)流通方式的多樣性;(5)土地供給彈性小。
判斷題：土地市場的壟斷性是存在地區(qū)市場狀況的不平衡現(xiàn)象的根本原因。(W)
判斷題：因為土地供給彈性小，因此，在一定地域市場內(nèi)，土地價格主要由需求來決定。(R)
三、土地市場的主體與客體
(一)土地市場主體
土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。
1.供給者是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟行為主體，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者)。
2.需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個人。
3.中介者
4.管理者.市場的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者除必要的行政手段外，主要通過價格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟杠桿進行管理
例題：土地市場管理者的基本任務(wù)是(ABD )。
A.維持交易秩序B.提高交易質(zhì)量和效率
C. 制定土地交易價格D.協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系
(二)土地市場運行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運行中的交換，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。
四、土地市場的結(jié)構(gòu)
現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu)。
1.土地一級市場：一級市場是土地使用權(quán)的出讓市場。土地一級市場是國家壟斷的市場
2.土地二級市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場二級市場是國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的市場。
3.土地三級市場：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動。它是市場調(diào)節(jié)的開放市場。
五土地市場的管理手段
(一)土地利用規(guī)劃與計劃手段
1.土地利用規(guī)劃
土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段;也是確定合理用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地配置的基礎(chǔ)性工作，土地利用規(guī)劃對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。
2.土地利用計劃
年度計劃(包括國有土地使用權(quán)出讓計劃和房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃)的實施是把握土地人市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。
土地使用權(quán)出讓的計劃，按現(xiàn)行土地利用計劃編制程序進行。
3.土地用途管制
土地用途管制是市場經(jīng)濟國家廣泛采用的土地利用管理制 度。
(二)地籍管理手段地籍管理是土地市場調(diào)控的一項重要措施。
其主要任務(wù)是對土地權(quán)屬的變更加以管理，監(jiān)控土地數(shù)量、質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)的更動趨勢。土地權(quán)屬登記是地籍管理的核心內(nèi)容
(三)土地價格調(diào)控手段
土地價格作為土地市場運作過程中最重要的經(jīng)濟杠桿手段，在土地市場管理中占據(jù)極其重要的地位，因此，土地市場價格的宏觀調(diào)控是土地市場管理的核心內(nèi)容。對土地市場價格進行調(diào)控的主要目的是，保證土地市場價格的基本穩(wěn)定和市場交易平穩(wěn)發(fā)展，防止地價極高極低或忽高忽低，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。根據(jù)我國目前已有的法律和政策規(guī)定，土地價格宏觀調(diào)控的措施主要有以下幾方面：
1.建立基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度
基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價是國家建立地價體系的重要內(nèi)容。按照《中華人民共和國城市建立我國的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度，是規(guī)范土地交易行為，加強國家對地價進行管理的重要措施。
2.國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價
這一措施的主要作用，一是防止地方政府在出讓土地使用權(quán)過程中，為了局部和短期利益，采取不正當(dāng)?shù)母偁幏绞剑S意壓低地價，造成國家土地資產(chǎn)的流失;二是增加土地使用權(quán)出讓的透明度，便于上級政府和社會對出讓行為的監(jiān)督;三是便于土地使用者了解國家對不同地區(qū)、不同行業(yè)實行的地價優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。
判斷題：國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價。( R )
3.政府對地價上漲采取必要的行政手段進行干預(yù)
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市縣人民政府可以采取必要的措施。
當(dāng)出現(xiàn)土地價格暴漲時，政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)男姓侄芜M行干預(yù)，如限制地價水平、調(diào)整土地供應(yīng)計劃、調(diào)整土地稅收等。
4.建立土地交易價格申報制度
5.政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。實施優(yōu)先購買權(quán)，首先可以限制低價買賣土地、擾亂土地市場的行為;其次可以防止交易雙方虛報、瞞報地價，逃避國家稅費;第三，國家因特殊建設(shè)需要，如公共福利設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┩恋乩靡?guī)劃時，也可采用優(yōu)先購買，以保證國家建設(shè)的需要。
(四)土地稅收和金融手段
1.稅收手段：稅收手段通過規(guī)定不同的稅種、稅目和稅率等，來調(diào)節(jié)經(jīng)濟利益和經(jīng)濟行為。
2.金融手段
(五)土地立法和執(zhí)法手段
通過土地立法和執(zhí)法手段，對土地市場的運行進行控制、指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督，實踐證明是加強市場管理的最有效手段之一。
例題：土地市場的管理手段包括( ABCD )。
A. 土地利用規(guī)劃與計劃手段B.地籍管理手段
C. 土地價格調(diào)控手段D。土地稅收和金融手段
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