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土地估價(jià)師土地市場(chǎng)及管理手段
導(dǎo)語(yǔ)：土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。
一、土地市場(chǎng)的概念
市場(chǎng)，是商品交易的場(chǎng)所，是商品交換中發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。
土地市場(chǎng)的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場(chǎng)是指進(jìn)行土地交易的專(zhuān)門(mén)場(chǎng)所。廣義的土地市場(chǎng)則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。
土地市場(chǎng)的內(nèi)涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。
土地市場(chǎng)的客體主要是土地及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，土地市場(chǎng)是有形的土地和無(wú)形權(quán)益、信息、咨詢(xún)服務(wù)等的統(tǒng)一體。
二、土地市場(chǎng)的特征
(1)交易實(shí)體的非移動(dòng)性;(2)土地市場(chǎng)的地域性;
(3)土地市場(chǎng)的壟斷性; (4)流通方式的多樣性;(5)土地供給彈性小。
判斷題：土地市場(chǎng)的壟斷性是存在地區(qū)市場(chǎng)狀況的不平衡現(xiàn)象的根本原因。(W)
判斷題：因?yàn)橥恋毓┙o彈性小，因此，在一定地域市場(chǎng)內(nèi)，土地價(jià)格主要由需求來(lái)決定。(R)
三、土地市場(chǎng)的主體與客體
(一)土地市場(chǎng)主體
土地市場(chǎng)主體即土地市場(chǎng)的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。
1.供給者是向土地市場(chǎng)提供交易對(duì)象的經(jīng)濟(jì)行為主體，主要是土地所有者和開(kāi)發(fā)者、使用者(含經(jīng)營(yíng)者)。
2.需求者是通過(guò)土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個(gè)人。
3.中介者
4.管理者.市場(chǎng)的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者除必要的行政手段外，主要通過(guò)價(jià)格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理
例題：土地市場(chǎng)管理者的基本任務(wù)是(ABD )。
A.維持交易秩序B.提高交易質(zhì)量和效率
C. 制定土地交易價(jià)格D.協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系
(二)土地市場(chǎng)運(yùn)行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場(chǎng)運(yùn)行中的交換，構(gòu)成土地市場(chǎng)客體的主要內(nèi)容。
四、土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)
現(xiàn)階段的土地市場(chǎng)主要指城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)。按照市場(chǎng)交易主體和市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程，可將城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)分為三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
1.土地一級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。土地一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家壟斷的市場(chǎng)
2.土地二級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家調(diào)控下的以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的市場(chǎng)。
3.土地三級(jí)市場(chǎng)：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動(dòng)。它是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的開(kāi)放市場(chǎng)。
五土地市場(chǎng)的管理手段
(一)土地利用規(guī)劃與計(jì)劃手段
1.土地利用規(guī)劃
土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價(jià)格的重要手段;也是確定合理用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地配置的基礎(chǔ)性工作，土地利用規(guī)劃對(duì)土地市場(chǎng)具有宏觀(guān)調(diào)控作用。
2.土地利用計(jì)劃
年度計(jì)劃(包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃)的實(shí)施是把握土地人市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場(chǎng)的有效手段。
土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃，按現(xiàn)行土地利用計(jì)劃編制程序進(jìn)行。
3.土地用途管制
土地用途管制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家廣泛采用的土地利用管理制 度。
(二)地籍管理手段地籍管理是土地市場(chǎng)調(diào)控的一項(xiàng)重要措施。
其主要任務(wù)是對(duì)土地權(quán)屬的變更加以管理，監(jiān)控土地?cái)?shù)量、質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)的更動(dòng)趨勢(shì)。土地權(quán)屬登記是地籍管理的核心內(nèi)容
(三)土地價(jià)格調(diào)控手段
土地價(jià)格作為土地市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿手段，在土地市場(chǎng)管理中占據(jù)極其重要的地位，因此，土地市場(chǎng)價(jià)格的宏觀(guān)調(diào)控是土地市場(chǎng)管理的核心內(nèi)容。對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控的主要目的是，保證土地市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定和市場(chǎng)交易平穩(wěn)發(fā)展，防止地價(jià)極高極低或忽高忽低，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。根據(jù)我國(guó)目前已有的法律和政策規(guī)定，土地價(jià)格宏觀(guān)調(diào)控的措施主要有以下幾方面：
1.建立基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度
基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)是國(guó)家建立地價(jià)體系的重要內(nèi)容。按照《中華人民共和國(guó)城市建立我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度，是規(guī)范土地交易行為，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)地價(jià)進(jìn)行管理的重要措施。
2.國(guó)家對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)采取最低限價(jià)
這一措施的主要作用，一是防止地方政府在出讓土地使用權(quán)過(guò)程中，為了局部和短期利益，采取不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)方式，隨意壓低地價(jià)，造成國(guó)家土地資產(chǎn)的流失;二是增加土地使用權(quán)出讓的透明度，便于上級(jí)政府和社會(huì)對(duì)出讓行為的監(jiān)督;三是便于土地使用者了解國(guó)家對(duì)不同地區(qū)、不同行業(yè)實(shí)行的地價(jià)優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。
判斷題：國(guó)家對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)采取最低限價(jià)。( R )
3.政府對(duì)地價(jià)上漲采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市縣人民政府可以采取必要的措施。
當(dāng)出現(xiàn)土地價(jià)格暴漲時(shí)，政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)男姓侄芜M(jìn)行干預(yù)，如限制地價(jià)水平、調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、調(diào)整土地稅收等。
4.建立土地交易價(jià)格申報(bào)制度
5.政府對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。實(shí)施優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，首先可以限制低價(jià)買(mǎi)賣(mài)土地、擾亂土地市場(chǎng)的行為;其次可以防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)，逃避?chē)?guó)家稅費(fèi);第三，國(guó)家因特殊建設(shè)需要，如公共福利設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┩恋乩靡?guī)劃時(shí)，也可采用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，以保證國(guó)家建設(shè)的需要。
(四)土地稅收和金融手段
1.稅收手段：稅收手段通過(guò)規(guī)定不同的稅種、稅目和稅率等，來(lái)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)行為。
2.金融手段
(五)土地立法和執(zhí)法手段
通過(guò)土地立法和執(zhí)法手段，對(duì)土地市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)行控制、指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督，實(shí)踐證明是加強(qiáng)市場(chǎng)管理的最有效手段之一。
例題：土地市場(chǎng)的管理手段包括( ABCD )。
A. 土地利用規(guī)劃與計(jì)劃手段B.地籍管理手段
C. 土地價(jià)格調(diào)控手段D。土地稅收和金融手段
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