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稅法知識(shí)之房地產(chǎn)企業(yè)增值稅和土地增值稅計(jì)稅依據(jù)
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅收入。下面是小編為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)企業(yè)增值稅和土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的知識(shí)，歡迎閱讀。
一、計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)銷項(xiàng)稅額：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額
銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)
房地產(chǎn)企業(yè)銷項(xiàng)稅額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)×11%。
其他一般企業(yè)銷項(xiàng)稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+稅率)×稅率%
房地產(chǎn)企業(yè)的銷項(xiàng)稅額與其他一般企業(yè)計(jì)算的銷項(xiàng)稅額不一致，差額部分為扣減的土地價(jià)款部分所包含的銷項(xiàng)稅額。
二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的計(jì)算：
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)納稅人應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款=當(dāng)期銷售額×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款
=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款
三、房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
向政府部門支付的土地價(jià)款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
在一般計(jì)稅辦法下，增值稅的銷售額與土地增值稅清算時(shí)的銷售收入在數(shù)額上并不相同。
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅。預(yù)售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1110萬，假設(shè)對應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬。(假定已達(dá)到清算條件，進(jìn)行土地增值稅清算)
增值稅銷售額=(1110-400)/1.11=639.64萬元
銷項(xiàng)稅額=(1110-400)/1.11×11%=70.36萬
土地增值稅清算收入=1110-70.36=1039.64萬
增值稅銷售額為639.64萬元，土地增值稅清算收入為1039.64萬元，二者相差：400萬元即土地價(jià)款。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃方案
土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據(jù)據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
（1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。這樣在加快銷售資金回籠的同時(shí)，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。
【例】A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價(jià)為3500元，預(yù)計(jì)銷售總收入為35000萬元，繳納的營業(yè)稅為1750萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為175萬元，取得土地使用權(quán)費(fèi)用和開發(fā)成本為20800萬元。
方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值額為35000-28965＝6035，增值率為20.8%，應(yīng)繳納的土地增值稅為6035×30%＝1810.5萬元。
方案二：在小區(qū)中心花園建設(shè)一個(gè)噴泉，美化綠化整個(gè)小區(qū)，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬元，則可扣除項(xiàng)目金額為（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值額為35000-29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬對小區(qū)進(jìn)行綠化，提高了小區(qū)的配套設(shè)施和商品房質(zhì)量，同時(shí)少繳了1810.5萬的稅收。
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