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抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題
對(duì)抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，抵押資產(chǎn)價(jià)值的正確評(píng)估，是貸款經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。你知道抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意什么問(wèn)題嗎?下面是yjbys小編為大家?guī)?lái)的抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題，歡迎閱讀。
產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
與其他的目的的資產(chǎn)評(píng)估一樣，抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)權(quán)問(wèn)題至關(guān)重要。在確定了評(píng)估范圍之后，評(píng)估人員必須對(duì)抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎和嚴(yán)格的界定。
1、抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的所有權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來(lái)龍去脈并予以說(shuō)明。
2、在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應(yīng)的替代文件。所有替代文件上的權(quán)益人必須與抵押人一致。如在房產(chǎn)證尚未辦妥之前，必須要有建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項(xiàng)房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。
3、評(píng)估人員在驗(yàn)證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，還要親眼驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件，并在復(fù)印件上簽字注明"原件已審閱"字樣，以示負(fù)責(zé)。以避免抵押人將資產(chǎn)重復(fù)抵押貸款而造成金融機(jī)構(gòu)損失的情況發(fā)生。
4、如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓過(guò)來(lái)的，但產(chǎn)權(quán)證書(shū)卻沒(méi)有過(guò)戶，此時(shí)除了要驗(yàn)證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件上進(jìn)行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復(fù)抵押和虛假合同，或是根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的要求將抵押貸款改為質(zhì)押及貸款、而將不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)憑證轉(zhuǎn)移為債權(quán)人占人，最大限度減低風(fēng)險(xiǎn)。
不能按市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的資產(chǎn)問(wèn)題
在評(píng)估中，評(píng)估人員一般應(yīng)注意到某些特定的、特別目的和特別設(shè)計(jì)的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分時(shí)，這種資產(chǎn)很少在公開(kāi)的市場(chǎng)上出售，因而在價(jià)值上受到嚴(yán)格的限制或沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時(shí)不能按照市場(chǎng)價(jià)值定義評(píng)估，而應(yīng)采用重置成本折余法(DRC)評(píng)估。某些市場(chǎng)價(jià)值極有限的專用資產(chǎn)，一般不宜單獨(dú)作抵押，比如說(shuō)，為軍事工程設(shè)計(jì)的專門建筑或?qū)Ｓ糜蛶?kù)之類。當(dāng)然，它們可以和其他資產(chǎn)一起作為整體資產(chǎn)的抵押。此時(shí)我們可以評(píng)估其整體資產(chǎn)的價(jià)值。
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)問(wèn)題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
所以，我們?cè)趯?duì)某些國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，遇到以房地產(chǎn)抵押的情況，而土地又是以劃撥主式獲得的，則評(píng)估人員一定要在評(píng)估出整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之后，單獨(dú)評(píng)估計(jì)算出土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額，如此以整個(gè)房產(chǎn)地的市場(chǎng)價(jià)值減去該土地使用權(quán)出讓金數(shù)額手，才是借款人抵押的資產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估人員須在報(bào)告中予以解釋說(shuō)明。
資產(chǎn)再抵押的問(wèn)題
正常的情況下，當(dāng)借款人還清金融機(jī)構(gòu)貸款后，抵押人與金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束，抵押人重新獲得完整的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，此時(shí)，已撤銷抵押的資產(chǎn)與未曾抵押的資產(chǎn)一樣，可以再進(jìn)行抵押。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的資產(chǎn)是整個(gè)資產(chǎn)的一部分，如房屋的某一層，則未曾抵押的其部分仍可再抵押。
如果抵押資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)為20萬(wàn)元，按金融機(jī)構(gòu)抵押貸款額的80%計(jì)可以貸款16萬(wàn)元，而借款人第一次僅貸款10萬(wàn)元，那未在這種情況下，借款人還可以第二次向銀行申請(qǐng)不超過(guò)6萬(wàn)元的貸款，因?yàn)榇朔N再抵押貸款情況，金融機(jī)構(gòu)仍有收回貸款的保證。
在抵押期間，如果市場(chǎng)行情變化，如房地產(chǎn)價(jià)格已明顯大幅上漲，經(jīng)重新評(píng)估，原抵押資產(chǎn)的價(jià)值也大大增值，只要此重新估值被金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可為正確、合理，一般金融機(jī)構(gòu)也會(huì)同意進(jìn)行再抵押，增加貸款額度重新估值的比例。
法律審查
由于抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)性，評(píng)估人員在確定資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)之后，還須加強(qiáng)對(duì)抵押貸款其他方面的法律審查。首先，根據(jù)《擔(dān)保法》一些社會(huì)公益設(shè)施及產(chǎn)權(quán)歸屬上有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)、依法被查封、扣押、監(jiān)管的資產(chǎn)一律不得抵押。其次，審查抵押人在辦理抵押6個(gè)月后是否申請(qǐng)破產(chǎn)，如已申請(qǐng)，則不得貸款。再次，是審查抵押人其他債務(wù)情況，不能將企業(yè)全部資產(chǎn)進(jìn)行抵押，否則侵犯了其他債權(quán)人的利益，不受法律保護(hù)。最后，還須注意抵押資產(chǎn)是否投保。借款人需將抵押資產(chǎn)向保險(xiǎn)公司投保并在抵押期間向保險(xiǎn)按時(shí)支付保險(xiǎn)金，才能有效地避免抵押資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)損失。同時(shí)保險(xiǎn)單的正本應(yīng)由貸款機(jī)構(gòu)保管，以保證貸款機(jī)構(gòu)為保險(xiǎn)事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
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