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  • 認定房屋租賃合同的有效性

    時間:2023-01-21 00:27:41 租房合同 我要投稿
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    認定房屋租賃合同的有效性

      目前,房屋租賃市場還存在很多不規范的方面又缺乏監管。出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后,租賃合同簽字后就認為可以受法律保護了。而很少去考慮房屋租賃合同有無法律效力,一旦出現糾紛就要確認合同的有效性。

    認定房屋租賃合同的有效性

      (一)合同主體是否符合規定,即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人,或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

      (二)房屋是否為法律法規禁止出租。

      根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定,有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有權證的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標準的;(7)已抵押,未經抵押權人同意的;(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

      (三)房屋租賃合同的內容是否合法。

      在實踐中,經常出現(1)逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日1%計算。從法律來說,這種約定因滯納金過高有失公平,屬于可撤銷條款。(2)用租來的房屋進行違法犯罪活動,若屬實,則在出租人明知或應當知道的情況下,這樣的租賃合同均是無效的,不受國家法律保護,租金依法沒收。

      (四)是否進行過登記備案。

      《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定,租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中,對未登記備案的租賃合同是否有效還存在爭議,通常認為租賃合同仍然有效,但不具有對抗第三人的效力。

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