訂立租賃合同的一些注意事項

訂立租賃合同的一些注意事項

　　在訂立房屋租賃合同的過程中，應當注意：

　　1、租賃期限不能超過20年;超過20年的，超過部分無效;租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

　　2、 租賃期限6個月以上的，應當采取書面形式

　　3、 當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃

　　目前房屋租賃糾紛居高不下，租賃當事人倘若在簽訂房屋租賃合同、確定租賃關系之時，就能通過比較完善的租約的約定，明確規(guī)范雙方的權利和義務，而且在簽訂租賃合同后根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及時到房地產(chǎn)管理部門進行備案登記，或者對租賃合同予以公證，以確保雙方權益，相信肯定能將房屋租賃糾紛發(fā)生的幾率減到最低。這樣不僅能活躍租賃市場，滿足求租人的要求，還可以讓貸款投資租賃者不至困于麻煩和糾紛之中，讓個人的理財方式作出更好的規(guī)劃。要想簽訂這樣“雙贏”的租賃合同，租賃雙方當事人應當注意以下幾個方面的注意事項：

　　(1)房屋租賃的當事人應當訂立書面合同

　　當出租人與承租人洽商租房時，只要就房屋的使用收益與租金的支付內(nèi)容達成一致并互相表示同意，出租人即有義務將符合雙方事前所約定的房屋狀況交付給承租人使用，并應于租賃期間保持所出租房屋處于雙方約定的狀態(tài)。而承租人也同時有依合同約定支付出租人租金的義務。口頭租約雖然有效，但因白紙黑字可減少紛爭且可留下書面證據(jù)，所以建議租賃當事人采取訂立書面合同的形式。

　　(2)最好留下一個特定或者指定的緊急聯(lián)絡人

　　當與承租人發(fā)生糾紛，例如承租人遲付房租，甚至拖欠了好幾個月的租金時，出租人可以首先發(fā)出存證信函，以書面的意思表示請承租人按期交付租金或提前終止合同，請承租人搬離，以便出租給下一位承租人，減少損失。但實際上最常發(fā)生的狀況是承租人“人去樓未空”的情形，承租人將個人物品仍留于所租賃房屋內(nèi)，而出租人卻無法聯(lián)絡上承租人。所以如果能在租賃合同條款中約定，如一方有遷移或改變者，應事先以書面通知他方，如果拒收或無法送達或其他情形而退回者，可以視第一次郵寄送出通知的日期為合法送達日期。或者在合同中要求一方指定一名緊急聯(lián)絡人，并載明緊急聯(lián)絡人的聯(lián)系方式，在合同條款中約定，在產(chǎn)生租賃糾紛時，如果出現(xiàn)無法聯(lián)系一方的情形時，對方可以與緊急聯(lián)絡人聯(lián)系，并就相關的事項通知緊急聯(lián)絡人，通知到緊急聯(lián)絡人后，即視為通知到一方。這樣可以有效率地處理租賃糾紛。

　　(3)簽約時一些必要的物業(yè)狀況可以先拍照存證

　　租賃合同到期時，承租人應將所租房屋回復原狀返還給出租人，而何謂“房屋原狀”常因欠缺證據(jù)，而使租賃雙方當事人各執(zhí)一詞，甚至訴請法院予以解決。所以為使“房屋原狀”明確化，有必要在租賃合同訂立后交房時，將所出租房屋的狀況拍照存證，并以附件(或附圖)形式并人租賃合同。日后租賃關系結束收回房屋時，一旦和承租人產(chǎn)生糾紛，可作為證據(jù)幾尤其是比較高端的物業(yè)狀況更應該如此。

　　(4)事先約明在什么情形下，出租人具有檢視房屋狀況的權利

　　在房屋租賃糾紛案件中，常發(fā)現(xiàn)承租人按照租賃合同繳付前幾個月的租金后就行蹤不明，使出租人不知如何處理，一般出租人經(jīng)常采用開鎖進人出租房屋內(nèi)檢視的方式，以確認承租人是否已離開所租房屋。但是這樣的做法，常因沒有法律或者合同條款作為依據(jù)，而視為侵權，很容易引起糾紛。為了避免此類糾紛的出現(xiàn)，在租賃合同中有必要聲明下面這樣的條款：如果承租人未依合同約定正常繳付租金，經(jīng)出租人累計兩次催告信函合法送達緊急聯(lián)系人或者特定聯(lián)系人后，仍置之不理，出租人可按約終止租賃合同或在租賃期限到期后，開鎖請公證人到所出租房屋內(nèi)檢視屋況，承租人不得有異議。

　　(5)對提前收回房屋，或者承租人提前退租、續(xù)租以及其他影響租賃期限的事項作出詳細約定

　　通常情況下，房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;當事人協(xié)商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。

　　(6)約定是否可以轉(zhuǎn)租

　　我國《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。因此，承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金。

　　(7)界定出租人法定義務，解決租賃突發(fā)糾紛

　　在處理房地產(chǎn)租賃案件中，我們發(fā)現(xiàn)，突發(fā)情況容易使出租人和承租人產(chǎn)生糾紛，簡稱為突發(fā)糾紛。突發(fā)糾紛，是指合同履行過程中碰到租賃合同簽訂時雙方均未預見的突發(fā)情況，這使得合同履約的成本增加，甚至無法繼續(xù)履行合同。此時，出租人和承租人均認為責任在對方，要追究對方的違約責任，并因此產(chǎn)生糾紛。正確理解出租人的法定義務有助于此類問題的解決。譬如，出租人將非商業(yè)用房出租給承租人，承租人事后發(fā)現(xiàn)需將非商業(yè)用房變更為商業(yè)用房后才可以營業(yè)。由于租賃合同中對于變更房屋使用性質(zhì)的問題沒有具體約定，由誰承擔相應責任和費用，租賃雙方認識不一。我們認為，對于租賃合同中沒有約定由誰承擔的義務和責任，只能根據(jù)合同的性質(zhì)、慣例以及相關法律來界定各自的義務。其實，生活中的許多問題并非必須通過打官司來解決。只要認真分析合同的目的和性質(zhì)，一般就能作出合理的判斷和決策，從而選擇相應的處理措施。

　　(8)及時辦理租賃登記備案手續(xù)

　　根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當事人簽訂租賃合同，而且應向房產(chǎn)管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營公司，則其租賃活動應在當?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進行。由于房屋是特定物，租賃雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構造、使用的建材、相應的配套設施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。

　　租賃合同經(jīng)雙方簽章后即行生效，但承租人應于之后要求將該租賃合同到房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心作備案登記。至此，該租賃關系產(chǎn)生對抗第三人效力。簽訂房屋租賃合同后，該合同在雙方當事人之間雖然有效，但如果發(fā)生“一屋兩租”的情況，即之前該房屋已存在租賃關系，或此后出租人另行與他人設定租賃關系，而且該租賃關系經(jīng)過登記備案，則其他承租人無法對抗已經(jīng)過備案登記的租賃關系承租人，即實際由經(jīng)過備案登記的承租人取得承租權。據(jù)此，租賃雙方當事人簽訂房屋租賃合同后，應積極到房屋管理部門做好備案登記的工作。

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