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  • 對房屋租賃合同效力的認(rèn)定問題

    時間:2024-08-10 11:13:06 租房合同 我要投稿
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    對房屋租賃合同效力的認(rèn)定問題

      1、出租人就同一租賃物同時與兩個或兩個以上的人訂立租賃合同的,這些租賃合同的效力如何認(rèn)定?

    對房屋租賃合同效力的認(rèn)定問題

      出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的,租賃合同均為有效,承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。合同簽訂時間在前的承租人主張后租賃合同無效的,不予支持。

      租賃合同之一已實(shí)際履行,其他租賃合同的承租人主張履行合同的,因履行不能而不予支持。法院在審理過程中,可以向當(dāng)事人予以釋明,允許其變更訴訟請求,向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任。

      2、租賃合同未經(jīng)登記,是否影響租賃合同效力?

      租賃合同登記與否,不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同,不得對抗第三人。

      最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案,但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定,故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。

      但是,考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等較強(qiáng)效力,如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強(qiáng)的效力,對于不知情的第三人會造成很大的損害,對交易安全造成嚴(yán)重的不利影響。因此,從平衡交易各方利益的角度看,我們傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。

      3、未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋作為租賃標(biāo)的物的,租賃合同是否有效?

      未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋,因其標(biāo)的物具有違法性,該租賃合同應(yīng)為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。

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