合法轉(zhuǎn)租合同的概念和法律后果
轉(zhuǎn)租是指承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用收益的行為。轉(zhuǎn)租后承租人雖然仍是租賃關(guān)系的當(dāng)事人，但實(shí)際上是將租賃物有償?shù)卦俎D(zhuǎn)移給第三人即次承租人使用收益，而租賃物如何進(jìn)行使用收益，對出租人有著直接的利害關(guān)系。因此，各國立法一般規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，非經(jīng)出租人同意承租人不得轉(zhuǎn)租。例如，日本民法典第612條規(guī)定：“承租人非得出租人之承諾，不得讓與其權(quán)利或?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租”。德國民法典第549條規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租人之許諾，不得以租賃物之使用委于第三人”。
我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行民法第443條規(guī)定，合法轉(zhuǎn)租的情形有兩種：(1)得出租人之承諾。(2)房屋承租人將房屋一部分轉(zhuǎn)租于他人，但有反對之約定者，不在此限。除上述兩種合法轉(zhuǎn)租之情形外，其他轉(zhuǎn)租均屬違法。而我國合同法采用以當(dāng)事人同意為衡量轉(zhuǎn)租是否合法的標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)租經(jīng)出租人同意的，為合法轉(zhuǎn)租，除此之外為非法轉(zhuǎn)租。
合法轉(zhuǎn)租時(shí)，當(dāng)事人之間發(fā)生如下法律后果：
(1)出租人與承租人之間的租賃關(guān)系，不因轉(zhuǎn)租而受影響，他們之間仍發(fā)生原來的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。承租人并應(yīng)就因次承租人應(yīng)負(fù)責(zé)的事由所生的'損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任，只要發(fā)生了該損害事實(shí)并可歸責(zé)于次承租人，承租人就應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
(2)承租人為轉(zhuǎn)租人，其與次承租人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無區(qū)別。
(3)出租人與次承租人之間，并不存在直接的法律關(guān)系，但次承租人應(yīng)當(dāng)直接向出租人履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，出租人也可以直接向次承租人行使轉(zhuǎn)租人得行使的權(quán)利，在這些情況下發(fā)生債的第三人履行問題。就次承租人而言，負(fù)有保管租賃物的義務(wù)，不盡保管義務(wù)以致租賃物發(fā)生毀損滅失等損害時(shí)，應(yīng)向出租人負(fù)賠償責(zé)任，承租人為連帶債務(wù)人。對出租人負(fù)有侵權(quán)損害賠償義務(wù)，如其對租賃物構(gòu)成侵權(quán)行為時(shí)，出租人可直接向其請求損害賠償，出租人與承租人為連帶債權(quán)人。在租賃關(guān)系終止時(shí)，次承租人對于出租人負(fù)有返還租賃物的義務(wù)，此時(shí)承租人仍是連帶債務(wù)人。除經(jīng)特別約定，次承租人對出租人不負(fù)租金支付義務(wù)。
(4)轉(zhuǎn)租是以承租人存有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的，在承租人的租賃權(quán)因合法終止等原因消滅時(shí)，次承租人不能向出租人主張租賃權(quán)。如因此次承租人不能得到租賃權(quán)而受有損害時(shí)，次承租人也只能向承租人請求賠償。
當(dāng)前，在審判實(shí)踐中存在著大量的因轉(zhuǎn)租引起的損害賠償問題。如一些大型商場，承租人承租后，許多都再轉(zhuǎn)租給他人，一些不法分子借機(jī)在收取巨額轉(zhuǎn)租租金后卷款潛逃，出租人與次承租人之間的賠償?shù)膯栴}一直困擾著各級法院。出租人一般以承租人不交租金為由要求收回房屋物業(yè)，而次承租人則以轉(zhuǎn)租已經(jīng)出租人同意、并已向承租人交若干期租金及對房屋物業(yè)進(jìn)行巨額裝修為由拒絕交出房屋。人民 法院為了平衡各方的利益關(guān)系，往往處于兩難選擇的境地。對此，應(yīng) 當(dāng)按照上述原則處理，在承租人不交租金的情況下，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋物業(yè)。次承租人因此所受到的損害由承租人負(fù)賠償責(zé)任，但出租人收回房屋物業(yè)后，裝修物對其有用處的，應(yīng)根據(jù)不當(dāng)?shù)美囊?guī)定按重置折舊價(jià)補(bǔ)償予次承租人。
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