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投資性商業(yè)地產(chǎn) 借機搶占住宅市場
從今年5月份起，打投資回報概念的商業(yè)地產(chǎn)開始大面積推廣，據(jù)記者了解，至少有10多種與商業(yè)地產(chǎn)有關的理財產(chǎn)品投向市場，其中多數(shù)以承諾投資回報為主要營銷方式，多數(shù)承諾的投資回報在8%-12%，部分投資產(chǎn)品甚至承諾在一定年限后開發(fā)商可以將購買的投資產(chǎn)品收回。加上去年下半年推向市場的投資性商業(yè)地產(chǎn)，目前其總數(shù)已經(jīng)達到20多個。
「現(xiàn)狀」
多個承諾投資回報的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)身
據(jù)記者了解，至少有10多種與商業(yè)地產(chǎn)有關的理財產(chǎn)品投向市場，比如新推向市場的郁金香花園溫泉度假村及君濠國際產(chǎn)權式酒店。其中多數(shù)以承諾投資回報為主要營銷方式，多數(shù)承諾的投資回報在8%-12%，部分投資產(chǎn)品甚至承諾在一定年限后開發(fā)商可以將購買的投資產(chǎn)品收回。
“目前，投資性商業(yè)地產(chǎn)項目大面積推廣是這些項目在尋找出口，在國家對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的大背景下，住宅產(chǎn)業(yè)的投資行為得到了一定的打壓，前景不可以預測。而在本輪調(diào)控過程中，政府并沒有明確提出對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控，因此承諾投資回報的商業(yè)地產(chǎn)項目尋找到了一個突破口。”北京宏濟創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理毛炳輝分析指出。他認為目前承諾投資回報的商業(yè)地產(chǎn)項目開始浮出水面，主要是政策因素的作用，此前該類型商業(yè)地產(chǎn)項目多數(shù)生存不是很理想。據(jù)他透露，幾個做商業(yè)地產(chǎn)項目的朋友在看到5月11日七部委新政后都認為，這個政策給目前京城相對疲軟的商業(yè)地產(chǎn)項目銷售帶來了契機。
“這次以抑制投資性住宅產(chǎn)品為核心的房地產(chǎn)新政出臺之后，一些資金可能流向商業(yè)地產(chǎn)。”易鋪網(wǎng)首席執(zhí)行官陳健明對記者表示，顯然目前住宅市場投資因政策導向而驟然降溫之后，商業(yè)地產(chǎn)被普遍看好并不斷升溫，因此商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場迎來投資契機，部分嗅覺靈敏的開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)，尤其是此前在京城備受爭議的投資性的商業(yè)地產(chǎn)開始頻繁推廣。目前位于主要交通干道的路牌廣告中，有關商業(yè)地產(chǎn)項目的宣傳明顯增多，每個項目都將其投資回報率在突出的位置加以體現(xiàn)。
「結果」
投資性商業(yè)地產(chǎn)仍風險重重
“從投資角度看，目前住宅用房的投資回報率基本上在3％－5％，而商鋪的投資回報率可以達到8％左右，對居民閑置資金具有相當?shù)奈Α！北本┲性禺a(chǎn)市場研究總監(jiān)徐成峰說。但目前京城商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依舊存在結構不合理的現(xiàn)狀，也就是說從市場的需求角度來講，商業(yè)地產(chǎn)需求還是非常大，但是市場開發(fā)的很多商業(yè)項目卻是無法按照市場需求進行建設。
根據(jù)市建委公布的數(shù)據(jù)，北京市2004年前11個月商業(yè)用期房批準預售面積160.3萬平方米，商業(yè)用現(xiàn)房竣工面積133.1萬平方米，共計293.4萬平方米，實際銷售面積共計94萬平方米，二者差異巨大。中原地產(chǎn)預計，2005年北京商業(yè)用房的施工面積約在700萬平方米左右，新開工面積約在300萬平方米左右，竣工面積將達到170萬平方米，加上市場上的存量，今年北京的商業(yè)用房總供應量將接近500萬平方米，遠遠超過市場的需求。
“顯然并非所有承諾回報的投資性商業(yè)地產(chǎn)都具有良好的投資前景。”北京經(jīng)緯時代房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理蘇文這樣指出，目前他已經(jīng)代理多個承諾投資回報的商業(yè)地產(chǎn)，他分析說，購買承諾投資性的商業(yè)地產(chǎn)時要有所選擇，因為此前京城出現(xiàn)多個承諾投資回報的商業(yè)地產(chǎn)因其經(jīng)營不善而出現(xiàn)無法兌現(xiàn)銷售承諾的現(xiàn)象。
■業(yè)內(nèi)建議
新建商業(yè)難實現(xiàn)承諾回報
投資人應選擇有穩(wěn)定經(jīng)營收入的投資產(chǎn)品“事實上，目前京城房地產(chǎn)市場中正常的商業(yè)地產(chǎn)的投資回報一般在8%左右，但前提是該項目是一個經(jīng)營相對成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，而新的商業(yè)地產(chǎn)項目最初一般很難通過收入來實現(xiàn)其所承諾的投資回報。“至少需要2年到3年的時間才可以將一個項目市場氛圍培養(yǎng)起來。”蘇文這樣指出，在選擇房地產(chǎn)投資理財?shù)耐瑫r，不要忽略了對風險的把握及考慮。
所以在選擇承諾投資回報的投資性產(chǎn)品時，首先要選擇一個具有穩(wěn)定經(jīng)營收入的產(chǎn)品。權衡一個投資理財產(chǎn)品在經(jīng)營上是否具有安全保障，應該先了解其經(jīng)營狀況，一方面是經(jīng)營現(xiàn)狀，另一方面是經(jīng)營前景。比如了解它的地理位置是否合理，功能定位是否恰當，經(jīng)營團隊是否優(yōu)秀等等。如果遇到還沒有投入經(jīng)營的理財產(chǎn)品，也應對該項目的未來經(jīng)營狀況有個最起碼的判斷。
新京報
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