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解讀美國(guó)以房養(yǎng)老政策
在美國(guó)如何以房養(yǎng)老
“你留下房子，我為你養(yǎng)老。”今年7月1日起，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在北京、上海、廣州和武漢四地試點(diǎn)實(shí)施，這意味著備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老”政策終于落地。距政策實(shí)施已一個(gè)月有余，老百姓似乎并不買(mǎi)賬。那么，我們跟隨金征遠(yuǎn)移民顧問(wèn)來(lái)看一下美國(guó)是如何以房養(yǎng)老的呢?
早在上世紀(jì)60年代，美國(guó)就已開(kāi)始嘗試“以房養(yǎng)老”模式，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，美國(guó)“以房養(yǎng)老”體系已相對(duì)較為完善。據(jù)金征遠(yuǎn)移民顧問(wèn)了解，目前美國(guó)主要有5種反向抵押貸款產(chǎn)品，其中有2種產(chǎn)品是政府機(jī)構(gòu)和公共部門(mén)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的，另外3種產(chǎn)品是一家私營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)并提供的。
“以房養(yǎng)老”目前在美國(guó)運(yùn)用最為普遍的一種模式是，由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局(FHA)負(fù)責(zé)的HECM計(jì)劃該計(jì)劃是唯一一個(gè)由政府提供擔(dān)保的反向抵押貸款項(xiàng)目。其中，F(xiàn)HA負(fù)責(zé)授權(quán)貸款提供人、收取抵押貸款保險(xiǎn)金和管理保險(xiǎn)基金，而該計(jì)劃中貸款的提供者則主要是銀行、抵押貸款公司和其他私募金融機(jī)構(gòu)。
HECM也是現(xiàn)在美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)上規(guī)模最大的一種產(chǎn)品，在每一州都能申請(qǐng)到這種貸款。目前HECM發(fā)放的反向抵押貸款占市場(chǎng)份額的90%以上，不過(guò)，近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭出現(xiàn)放緩跡象。
針對(duì)1990年到2012年的20多年間“以房養(yǎng)老”的情況變化，HECM計(jì)劃進(jìn)行了一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。從申請(qǐng)反向抵押貸款人群分布特征看，借款者年齡都偏大，平均年齡在72歲。從性別分布情況看，單身女性老人申請(qǐng)的比例最大，2012年為40.1%;其次是夫妻雙方共同申請(qǐng)，2012年為38.2%;單身男性老人的申請(qǐng)比例最低，2012年為21.7%。
從公布的數(shù)據(jù)看，2012年美國(guó)申請(qǐng)反向抵押貸款的房產(chǎn)均值為251953美元，貸款余額均值為131986美元，大體相當(dāng)于平均房產(chǎn)價(jià)值的52%。
按照美國(guó)“以房養(yǎng)老”的“門(mén)檻設(shè)定”，申請(qǐng)人至少要達(dá)到62周歲并且房屋產(chǎn)權(quán)必須歸屬申請(qǐng)個(gè)人的條件，還需要滿足FHA關(guān)于房產(chǎn)合格性的認(rèn)可。在申請(qǐng)反向抵押貸款之前，借款人都需要接受美國(guó)住房和城市開(kāi)發(fā)部(HUD)的質(zhì)詢，HUD會(huì)向借款人解釋反向抵押貸款的法律責(zé)任和償還義務(wù)，經(jīng)過(guò)這個(gè)環(huán)節(jié)之后，申請(qǐng)人會(huì)獲得一份告知證明，申請(qǐng)人接下來(lái)就可以辦理反向抵押貸款了。
從運(yùn)作形式來(lái)看，“以房養(yǎng)老”計(jì)劃不僅可以個(gè)人名義申請(qǐng)，還可以夫妻共有的形式(以個(gè)人和配偶最后一個(gè)死亡為止)申請(qǐng)貸款。反向抵押貸款可以一次性貸款給房屋所有人，也可以在一定年限內(nèi)按月支付給房屋所有人，也可以支付到所有權(quán)人死亡為止。
值得一提的是，該計(jì)劃限定，貸款上限會(huì)根據(jù)地域的不同而變動(dòng)，但一般不會(huì)超過(guò)62.55萬(wàn)美元。美國(guó)確定反向抵押貸款金額取決多于房產(chǎn)價(jià)值、美國(guó)1年期國(guó)債收益率、申請(qǐng)人年齡、反向抵押貸款發(fā)放的形式等多個(gè)因素。
對(duì)于美國(guó)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的成功經(jīng)驗(yàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府在美國(guó)反向抵押貸款運(yùn)作中起到了非常關(guān)鍵的作用。“目前美國(guó)政府提供保險(xiǎn)的"以房養(yǎng)老"產(chǎn)品不僅在市場(chǎng)上占有絕對(duì)份額，而且每年還會(huì)對(duì)潛在借款人進(jìn)行反向抵押貸款教育;美國(guó)政府在規(guī)范反向抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展方面也起著重要的作用，制定了完善的消費(fèi)者保護(hù)措施與機(jī)制”。
同時(shí)，完善的住房金融市場(chǎng)是美國(guó)反向抵押貸款業(yè)務(wù)成功的基礎(chǔ)。據(jù)介紹，由聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房抵押公司共同組成的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，與聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦儲(chǔ)蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證了反向抵押貸款運(yùn)行。
此外，“以房養(yǎng)老更多受制于當(dāng)?shù)匚幕瘋鹘y(tǒng)，老年人對(duì)該文化的認(rèn)同也是"以房養(yǎng)老"成功的前提”。
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