不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長(zhǎng)，應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長(zhǎng)處，結(jié)合中國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，構(gòu)建有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。
(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記更正登記
更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系原始的不一致狀態(tài)，對(duì)既存登記內(nèi)容的一部進(jìn)行訂正補(bǔ)充而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，更正登記應(yīng)具備如下構(gòu)成要件：
(1)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)記載錯(cuò)誤。
(2)須權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)。
(3)須登記權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤。
(二)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記異議登記
異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，異議登記應(yīng)具備如下要件：
(1)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)被認(rèn)為錯(cuò)誤。
(2)登記權(quán)利人不同意更正或登記機(jī)關(guān)不予更正。
(3)須權(quán)利人或利害關(guān)系人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)。
異議登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記，而只是一種對(duì)登記事項(xiàng)存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項(xiàng)：(1)權(quán)利保全效力。(2)風(fēng)險(xiǎn)警示效力。
(三)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記預(yù)告登記
預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的`不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國(guó)中世紀(jì)民法所創(chuàng)， 《德國(guó)民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”所繼受。
因預(yù)告登記要發(fā)生物權(quán)的排他效力，故根據(jù)物權(quán)公示原則，預(yù)告登記必須具備如下要件：(1)經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)，須是可以本登記的事項(xiàng)。預(yù)告登記是為本登記作準(zhǔn)備的，它只是一種請(qǐng)求權(quán)的保全，本身不具有獨(dú)立的效力，只有在進(jìn)行本登記后，才能發(fā)生當(dāng)事人所期待的物權(quán)效果。(2)須不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人同意或有法院的假處分命令。
預(yù)告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權(quán)利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產(chǎn)保護(hù)效力。
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