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二手房交易稅費個人所得稅計算方法
二手房交易情況是如何的?交易稅費個人所得稅計算方法是哪些?要怎么計算?
納稅人：賣方普通住宅5年之內個人所得稅計算方法：(售房收入-購房總額-本次繳納營業(yè)稅-原始契稅-合同價×1%)×20%;
注： 納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計算應納稅額的，應采取核定征收，購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%.二手房交易稅費——營業(yè)稅計算方法納稅人：賣方普通住宅營業(yè)稅計算方法：不足2年房屋總價的5.6%，超過2年(含2年)免征營業(yè)稅;
非普通住宅營業(yè)稅計算方法：不足2年房屋總價的5.6%，超過2年(含2年)房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%;
別墅營業(yè)稅計算方法：不足2年房屋總價的5.6%，超過2年(含5年)房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%;
注：購買時間是否滿2年首先看產(chǎn)權證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)。這三種證件按照時間最早的計算，一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票 早于產(chǎn)權證。
二手房交易稅費——契稅計算方法納稅人：買方普通住宅契稅計算方法：90平米以下首套1%，二套3%;90-140平米首套1.5%，二套3%;
非普通住宅契稅計算方法：3%，別墅契稅計算方法：4%;
注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠二手房交易稅費——土地增值稅計算方法納稅人：賣方二手房交易土地增值稅稅率：5%(無法提供完全票據(jù)按金額的5%)
土地增值稅的計算方法按四進差額累進稅率計算，稅率為30%～60%
注：對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免征土地增值稅
二手房交易稅費——印花稅計算方法納稅人：買賣雙方二手房交易印花稅稅率：0.5%
注：從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅
二手房交易稅費——城建稅、教育附加稅和地方附加稅計算方法納稅人：賣方
二手房交易城建稅：營業(yè)稅的7%;二手房交易教育費附加稅：營業(yè)稅的3%.
二手房交易地方附加稅：依各地方而定。
二手房20%個稅開征并不容易 窗口還是收1%的稅
【回應】
差價20%計征個稅并非新政策
昨天下午，記者就網(wǎng)傳的鄭州市二手房已按“差價20%”開征個稅一事向河南省地稅部門進行了求證，相關工作人員稱：“事實上，二手房交易征收20%個稅并非新政策。”
據(jù)介紹，早在1993年，國家便有了對二手房交易要按差價繳納20%個稅的規(guī)定。2013年年初，“國五條”正式出臺，其中規(guī)定，“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。
昨天，河南省地稅系統(tǒng)相關知情人士告訴記者，鄭州二手房交易中按“總房價的1%”和“差價的20%”兩種執(zhí)行情況此前便已存在。“以前有些房屋原先的價格查詢不到，所以就按相關規(guī)定以‘總房價的1%’來征收個稅了，而如果在系統(tǒng)上能夠查到房屋原來交易價格的，就會嚴格按‘差價的20%’來征收個稅。”
昨天下午4點10分，記者又通過12366向稅務部門進行了咨詢，相關工作人員表示，雖然目前并未見到新文件下發(fā)，但鄭州市已經(jīng)開始按照“差價的20%”來征收個稅了。那目前是否對鄭州市所有區(qū)的二手房都按“差價20%”征收個稅呢?對此，該工作人員告訴記者，“鄭州市只要能查到，就按差價的20%來征收”。
【觀點】
二手房市場或萎縮四成
在紅火顧問董事長臧俊看來，國五條按差價的20%征收個稅，更多的意義是警告后來的投資者不要輕易入市。
“二手房交易中個稅政策執(zhí)行不宜一刀切。”資深房地產(chǎn)節(jié)目主持人、FM93.1鄭州經(jīng)濟廣播的王寧認為，“簡單認為20%個稅是一個‘老政策’，只是在玩文字游戲。畢竟，這一政策此前并未執(zhí)行，而一旦開始執(zhí)行，就是一項新政策。”
“如果20%個稅政策實施，鄭州二手房市場要萎縮三至四成。”鄭州某二手房中介總經(jīng)理王川則認為，在股市不振、投資渠道不暢的大形勢下，房產(chǎn)是老百姓重要的資產(chǎn)性財富，如果按照差價20%計征個稅，老百姓的這部分收益也將被掠奪。考慮到一手房市場和二手房市場的關聯(lián)度，本就低迷的房地產(chǎn)市場或將雪上加霜。
【猜想】
20%個稅開征并不容易
盡管記者從省地稅部門和12366熱線獲悉，鄭州已經(jīng)開始執(zhí)行20%個稅了，但記者隨后從實地探訪的情況看，鄭州市地稅一線窗口對該政策的執(zhí)行卻很模糊，目前仍是按1%在計征個稅。同時，業(yè)內人士普遍認為嚴格實施可能性不大。
“在二手房交易中，一般都是買方承擔稅費。”鄭州某房產(chǎn)中介負責人稱，在幾乎所有交易中，中介都是按不能提供房屋原值的情況進行處理的。即便在核定原值相對容易的鄭東新區(qū)，也存在操作的空間。“除非有新的通知要求，一線窗口不會突然執(zhí)行20%的個稅政策。”
20%個稅開征更大的難點，在于配套政策目前并不完善，一線窗口在政策實施中就缺乏可操作性。
據(jù)記者了解，2006年7月，《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)正式下發(fā)，對二手房交易所得征收個稅有關問題作了進一步明確。然而，該政策制定時間距離現(xiàn)在已經(jīng)過去了8年，其中對裝修、利息等規(guī)定，現(xiàn)在看來已經(jīng)不合時宜;另外，房屋升值過程中貨幣通脹因素是否要考慮，如何界定等，也沒有最新的細則或解釋，很難做到讓納稅人信服。
【吐槽】
加收的稅誰負擔?
從總價1%到差價的20%，增加的稅由買方負擔還是賣方負擔?
去年“國五條”出臺之際，住建部副部長齊驥接受央視記者專訪時表示，新稅收調整，是為了遏制投資投機購房。
齊驥認為加稅部分由賣方承擔的說法，當時一度引起網(wǎng)友熱議，也有網(wǎng)友打趣說“希望購買齊部長家的二手房，這樣不用多繳稅”。
鄭州此次再度傳出二手房交易征收20%個稅，在網(wǎng)上引發(fā)了網(wǎng)友的新一輪吐槽。
@小天真：這個成本，賣方肯定是轉嫁給買方的。如果個稅按20%征收，將造成二手房交易成本上升，部分買家將轉向一手市場。
@沫沫：買二手房的，不是經(jīng)濟條件不好就是改善性需求，受傷害的還是這樣的剛需家庭。
@西門：換句話說：你賣房賺了，國家要跟你二八分成，反正不能便宜你個人。當然這分成是不會考慮通脹因素的。
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