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  • 房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)分析

    時(shí)間:2024-09-20 13:29:18 房產(chǎn)估價(jià)師 我要投稿
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    2016房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)分析

      2016房產(chǎn)估價(jià)師考試將至,不知道大家的備考工作進(jìn)行到哪里了?下面由yjbys小編帶來一套理論與方法部分的考點(diǎn)分析,希望能對(duì)大家有幫助。

    2016房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)分析

      房地產(chǎn)的種類

      1.按用途分類(10類)

      居住房地產(chǎn)

      商業(yè)房地產(chǎn)

      辦公房地產(chǎn)

      旅館房地產(chǎn)

      餐飲房地產(chǎn)

      體育和娛樂房地產(chǎn)

      工業(yè)房地產(chǎn)

      農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

      特殊用途房地產(chǎn)

      綜合用途房地產(chǎn)

      2.按開發(fā)程度分類(5類)(掌握)

      ⑴生地——無基礎(chǔ)設(shè)施

      ⑵毛地——有基礎(chǔ)設(shè)施+未拆遷

      ⑶熟地——完善的基礎(chǔ)設(shè)施+場地平整可直接建造建筑物

      ⑷在建工程——已開工但尚未建成,不具備使用條件的項(xiàng)目(包括緩建工程)

      【重點(diǎn)】

      緩建工程也是在建工程

      判定是否為在建工程,以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志,有無工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

      現(xiàn)房——已建造完成+可直接使用

      【重點(diǎn)】熟地的類型(掌握)

      平都是指場地平整,三通指水、電、路 ;五通指水(供水和排水)電、路再加上電信;七通再加上熱力和燃?xì)?/p>

      某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元,燃?xì)?8元,供水14元,排水16元,熱力12元,供電25元,通信8元,場地平整15元,則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是( )元/平方米

      A.98    B.102   C.108   D.116

      『正確答案』A

      『答案解析』五通指水(供水和排水)電路再加上電信。上題為 道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98

      3.按實(shí)物形態(tài)分類(9類)

      ⑴土地——分為空地和有建筑物的土地

      ⑵建筑物——分為以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物

      ⑶土地與建筑物的綜合體

      ■土地+現(xiàn)房

      ■土地+在建工程

      ⑷房地產(chǎn)的局部

      ⑸未來狀況下的房地產(chǎn)——期房

      ⑹已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)——如已拆遷和完全損毀的房屋

      ⑺現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分

      ■建筑物的裝飾裝修部分

      ■不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的價(jià)值減損

      ⑻以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)

      ⑼整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

      4.按權(quán)益狀況分類20類

      ⑴“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。“干凈”的含義(6大特征) 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)為單獨(dú)所有,沒有出租、未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利,無拖欠建設(shè)工程價(jià)款,未被查封,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全,產(chǎn)權(quán)明確。

      ⑵“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn),如房改成本價(jià)購買的公有住房,以及經(jīng)濟(jì)適用房

      ⑶“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn),如鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)房地產(chǎn),以及農(nóng)村村民住宅等

      ⑷共有的房地產(chǎn)。共有包括:按份共有和共同共有。

      處分共有房地產(chǎn),應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意,除非共有人之間另有約定。

      按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其份額,其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

      一般情況下共有人承擔(dān)連帶債務(wù)。

      共有的房地產(chǎn)作重大修繕,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意,除非共有人之間另有約定。管理按約定,無約定的各共有人都有管理的權(quán)利義務(wù)。

      ⑸有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。

      ⑹有租約限制的房地產(chǎn)。

      ⑺設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)。

      ⑻設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)。

      ⑼有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。拖欠形式有:拖欠施工方價(jià)款,拖欠銀行價(jià)款。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。建筑工程價(jià)款包括為建筑工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用,不包括承包人因發(fā)包人違約帶來的損失。

      ⑽已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。

      ⑾被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

      ⑿開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。

      ⒀房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)。

      ⒁臨時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。

      ⒂違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。

      ⒃房地產(chǎn)的租賃權(quán)。

      ⒄地役權(quán)。

      ⒅房地產(chǎn)的抵押權(quán)。

      ⒆房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。

      ⒇房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。

      5.按是否產(chǎn)生收益分類

      收益性房地產(chǎn)

      非收益性房地產(chǎn)

      判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn),不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益,而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力

      6.按經(jīng)營使用方式分類

      銷售——可采用市場法

      出租——可采用收益法

      營業(yè)——可采用收益法

      自用——主要用成本法

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