房產估價師考點：靜態盈利能力指標及其計算

2017房產估價師考點：靜態盈利能力指標及其計算

　　房地產估價師執業資格注冊，由本人提出申請，經聘用單位送省級房地產管理部門初審后，統一報建設部或其授權的部門注冊。小編下面為大家整理關于考試的知識點，歡迎閱讀參考：

　　1.成本利潤率與銷售利潤率：

　　(一)成本利潤率

　　成本利潤率(RPC)，是指開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。

　　計算項目總開發價值時，如果項目全部銷售，則等于總銷售收入扣除營業稅金及附加后的凈銷售收入;當項目用于出租時，為項目在整個持有期內凈營業收入和凈轉售收入的現值累計之和。總銷售收入的計算方法，見第八章有關內容。項目總開發成本是開發項目在開發經營期內實際支出的成本，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費等。具體估算方法，見第八章有關內容。

　　計算房地產開發項目的總開發價值和總開發成本時，可依評估時的價格水平進行估算，因為在大多數情況下，項目的收入與成本支出受市場價格水平變動的影響大致相同，使項目收入的增長基本能抵消成本的增長。

　　開發利潤實際是對開發商所承擔的開發風險的回報。成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率，則該項目在經濟上是可接受的。目標利潤率水平的高低，與項目所在地區的市場競爭狀況、項目開發經營期長度、開發項目的物業類型以及貸款利率水平等相關。一般來說，對于一個開發期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%。

　　成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發經營期的年數，也不等于年成本利潤率，因為開發成本在開發經營期內逐漸發生，而不是在開發經營期開始時一次投入。

　　(二)銷售利潤率

　　銷售利潤率是衡量房地產開發項目單位銷售收入盈利水平的指標。銷售利潤率的計算公式為：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。其中：銷售收入為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益;銷售利潤等于開發項目銷售收入扣除總開發成本和營業稅金及附加，在數值上等于計算成本利潤率時的開發商利潤。

　　2.投資利潤率：

　　投資利潤率分為開發投資的投資利潤率和置業投資的投資利潤率。

　　開發投資的投資利潤率是指開發項目年平均利潤額占開發項目總投資的比率。開發項目總投資與項目總開發成本的差異在于前者不含財務費用。

　　置業投資的投資利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態指標。對經營期內各年的利潤變化幅度較大的項目，應計算經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率。

　　投資利潤率可以根據利潤表中的有關數據計算求得。在財務評價中，將投資利潤率與行業平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業的平均水平。

　　3.資本金利潤率和資本金凈利潤率：

　　(一)資本金利潤率

　　資本金利潤率，是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產投資項目投入的資本金或權益資本。

　　(二)資本金凈利潤率

　　資本金凈利潤率，是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。4.靜態投資回收期：針對本知識點提問?　　靜態投資回收期(P’b)，是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產投資項目來說，靜態投資回收期自投資起始點算起。5.現金回報率與投資回報率：針對本知識點提問?　　現金回報率和投資回報率，都是房地產置業投資過程中，投資者量測投資績效的指標，反映了置業投資項目的盈利能力。

　　(一)現金回報率

　　現金回報率是指房地產置業投資中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系。現金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率。其中，稅前現金回報率等于營業利潤(凈經營收人)扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資;稅后現金回報率等于稅后凈現金流量除以投資者的初始現金投資。

　　現金回報率指標非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。

　　(二)投資回報率

　　投資回報率是指房地產置業投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。相對于現金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。投資回報率計算過程中采用的現金收益，通常為稅后現金收益。投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產投資的增值收益和權益增加收益。該指標反映了初始權益投資與投資者實際獲得的收益之比。存不考慮物業增值收益時.

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