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房地產(chǎn)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算
投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。下面是小編為大家?guī)淼年P(guān)于房地產(chǎn)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算的文章，歡迎閱讀。
1.成本利潤率與銷售利潤率：
(一)成本利潤率
成本利潤率(RPC)，是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。
計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值時(shí)，如果項(xiàng)目全部銷售，則等于總銷售收入扣除營業(yè)稅金及附加后的凈銷售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)凈營業(yè)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。總銷售收入的計(jì)算方法，見第八章有關(guān)內(nèi)容。項(xiàng)目總開發(fā)成本是開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)實(shí)際支出的成本，包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。具體估算方法，見第八章有關(guān)內(nèi)容。
計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值和總開發(fā)成本時(shí)，可依評估時(shí)的價(jià)格水平進(jìn)行估算，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)情況下，項(xiàng)目的收入與成本支出受市場價(jià)格水平變動(dòng)的影響大致相同，使項(xiàng)目收入的增長基本能抵消成本的增長。
開發(fā)利潤實(shí)際是對開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。成本利潤率一般與目標(biāo)利潤率進(jìn)行比較，超過目標(biāo)利潤率，則該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可接受的。目標(biāo)利潤率水平的高低，與項(xiàng)目所在地區(qū)的市場競爭狀況、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期長度、開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關(guān)。一般來說，對于一個(gè)開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%。
成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因?yàn)殚_發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時(shí)一次投入。
(二)銷售利潤率
銷售利潤率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。銷售利潤率的計(jì)算公式為：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。其中：銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益；銷售利潤等于開發(fā)項(xiàng)目銷售收入扣除總開發(fā)成本和營業(yè)稅金及附加，在數(shù)值上等于計(jì)算成本利潤率時(shí)的開發(fā)商利潤。
2.投資利潤率：
投資利潤率分為開發(fā)投資的投資利潤率和置業(yè)投資的投資利潤率。
開發(fā)投資的投資利潤率是指開發(fā)項(xiàng)目年平均利潤額占開發(fā)項(xiàng)目總投資的比率。開發(fā)項(xiàng)目總投資與項(xiàng)目總開發(fā)成本的差異在于前者不含財(cái)務(wù)費(fèi)用。
置業(yè)投資的投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對經(jīng)營期內(nèi)各年的利潤變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。
投資利潤率可以根據(jù)利潤表中的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算求得。在財(cái)務(wù)評價(jià)中，將投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判別項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。
3.資本金利潤率和資本金凈利潤率：
(一)資本金利潤率
資本金利潤率，是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投入的資本金或權(quán)益資本。
(二)資本金凈利潤率
資本金凈利潤率，是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。
靜態(tài)投資回收期：針對本知識(shí)點(diǎn)提問?
靜態(tài)投資回收期(P’b)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。
現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率：針對本知識(shí)點(diǎn)提問?
現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率，都是房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，投資者量測投資績效的指標(biāo)，反映了置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力。
(一)現(xiàn)金回報(bào)率
現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于營業(yè)利潤(凈經(jīng)營收人)扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。
現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)非常簡單明了：它與資本化率不同，因?yàn)橘Y本化率通常不考慮還本付息的影響；與一般意義上的回報(bào)率也不同，因?yàn)樵摶貓?bào)率可能是稅前的，也可能是稅后的。
(二)投資回報(bào)率
相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。投資回報(bào)率計(jì)算過程中采用的現(xiàn)金收益，通常為稅后現(xiàn)金收益。投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比。存不考慮物業(yè)增值收益時(shí)。
常見的靜態(tài)指標(biāo)及其含義：
1. 投資回報(bào)率（ROI）：投資回報(bào)率是指項(xiàng)目的收益與投資總額的比率。它是一個(gè)重要的指標(biāo)，可以用來衡量項(xiàng)目的盈利能力。一般來說，較高的投資回報(bào)率意味著項(xiàng)目具有較好的盈利前景。
2. 內(nèi)部收益率（IRR）：內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在生命周期內(nèi)所實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)值（NPV）為零的折現(xiàn)率。它是一個(gè)反映項(xiàng)目真實(shí)經(jīng)濟(jì)收益的指標(biāo)，而且不受折現(xiàn)率和時(shí)間的影響。
3. 折現(xiàn)率（DIS）：折現(xiàn)率是將未來的現(xiàn)金流折算成現(xiàn)值的比率。對于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，折現(xiàn)率通常是根據(jù)無風(fēng)險(xiǎn)利率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償確定的。
4. 投資回收期（PT）：投資回收期是指項(xiàng)目投資需要多長時(shí)間才能回收原始投資額。它是一個(gè)反映項(xiàng)目資金流動(dòng)性水平的指標(biāo)。
5. 凈現(xiàn)值（NPV）：凈現(xiàn)值是指在項(xiàng)目生命周期內(nèi)，將未來的現(xiàn)金流按照折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，再減去初始投資后的余額。它是一個(gè)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)，通常用于評估項(xiàng)目的可行性。
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