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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析
房產(chǎn)估價(jià)師考試設(shè)《房地產(chǎn)基本制度與政策》(含房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí))、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》(開卷)4個(gè)科目。考試分為四個(gè)半天進(jìn)行，每個(gè)科目考試時(shí)間為兩個(gè)半小時(shí)。
★運(yùn)營費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費(fèi)、土地提攤費(fèi)，不包含所得稅、改擴(kuò)建費(fèi)用，但包含壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費(fèi)，如電梯、鍋爐、地毯等。
★對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià),應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲得收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 ★對于土地和建筑物合一的估價(jià)對象,當(dāng)建筑物耐用年長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí),應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。
★對于土地和建筑物合一的估價(jià)對象,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí),可采用下列方式之一處理：?先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。?將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。
5、收益期限確定錯(cuò)誤，收益年限的確定未說明來源(一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的)收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。
6、沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)采用市場法求客觀收益時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象有可比性。
7、對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。
8、收益法評(píng)估中還應(yīng)考慮出租率，入住率、滿客率、公共流通比，酒店還要考慮上座率，則對應(yīng)的吧臺(tái)、大堂也不能再計(jì)算價(jià)值;
9、收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)
10、計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤(應(yīng)扣減的未扣減)，按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。
11、凈收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致
12、凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價(jià)值或正常利潤、超額利潤等。無形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報(bào)酬率來體現(xiàn)。
13、收益法中價(jià)值重復(fù)計(jì)算，大堂、賓館辦公用房、配電室、技術(shù)(設(shè)備)層等不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。 14、正常費(fèi)用的測算錯(cuò)誤：A、費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。①將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。②對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。③自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。④把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。E、總費(fèi)用包含了折舊費(fèi)。F、帶租約的轉(zhuǎn)讓評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)沒有按租賃合同的約定。G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費(fèi)用項(xiàng)目要分析租約。扣除費(fèi)用項(xiàng)目一般為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金(房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅) 15、報(bào)酬率確定錯(cuò)誤：①報(bào)酬率選定錯(cuò)誤;②功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的報(bào)酬率：如公寓與地下室不能采用同一報(bào)酬率;③安全利率選擇錯(cuò)誤：到底是指同期一年國債年利率，還是中國人民銀行公布的一年定期存款利率，缺乏必要的說明;④把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長作為報(bào)酬率;物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數(shù);⑤Y選定缺乏依據(jù)和過程;⑥建筑物、土地、房地產(chǎn)三者報(bào)酬率不匹配;⑦不同收益類型(期間收益與未來轉(zhuǎn)售收益)應(yīng)采用不同的報(bào)酬率
16、注意公式的適用條件：收益期內(nèi)年收益比較穩(wěn)定方可用V=A/Y[1-1/(1+Y)]
17、收益法公式是假設(shè)凈收益于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初(1+Y)。
18、銷售稅費(fèi)(兩稅一費(fèi))計(jì)稅依據(jù)為銷售收入，稅費(fèi)中不能列支所得稅。
19、未考慮租約的影響。未說明租賃期限及租賃協(xié)議對估價(jià)對象有無影響。計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算。
20、計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮(或只有部分考慮了，漏掉另一部分)空置率(或入住率、出租率)，若空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。
21、計(jì)算費(fèi)用(房產(chǎn)稅)時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算。
22、計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)，如：漏管理費(fèi)用(直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤)，計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)(如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入)
23、某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源。
24、押金利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。
25、計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值或重置價(jià)值為計(jì)算基數(shù)，而不是年租金收入。
26、報(bào)酬率的選取未說明求取方法和來源;報(bào)酬率選取不當(dāng)(應(yīng)選取同期一年期定期存款利率或一年期國債利率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)?。
27、收益法中可比實(shí)例的成交單價(jià)未說明是人民幣還是港元。
28、計(jì)算租金收入時(shí)不能參照與估價(jià)對象不同樓層的租金。(不同樓層租金收入標(biāo)準(zhǔn)不具有可比性)
29、凈收益方面(扣除項(xiàng)目不全、客觀性不足、沒有考慮出租率、餐館酒店應(yīng)考慮上座率、潛在的收益是否穩(wěn)定、自營的考慮利潤等);
30、資本化率采用通貨膨脹率利潤率加入是不對的，投資收益率在某些方面等同于資本化率，對同一房地產(chǎn)，租金/售價(jià)=資本化率，不同用途的房地產(chǎn)具有不同的資本化率，注意資本化率的客觀性，應(yīng)側(cè)重投資收益率;
31、非房產(chǎn)收入的不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視等設(shè)備，不能再單獨(dú)計(jì)算價(jià)值;
32、租賃合同中租金的收取應(yīng)為一具體數(shù)字，不能寫作為100～120元/平方米;
33、出租的房屋應(yīng)注意租賃期限和租金收取標(biāo)準(zhǔn);
34、收益法中，收益年限確定，凈收益求取中不應(yīng)扣除的項(xiàng)目(如在多數(shù)情況下，不應(yīng)扣除折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、利潤等)，收益年限沒有采用尚可使用年限，資本化率的確定中沒有說明確定的理由;
35、在采用收益法估價(jià)時(shí)，采用的凈收益應(yīng)為客觀收益，成本應(yīng)為客觀成本，各種估價(jià)報(bào)告中使用的專用名詞以及各名詞的用法等;
36、在各種方法計(jì)算中，參數(shù)的確定要有依據(jù)，特別是估價(jià)結(jié)果的確定的理由要充分，參數(shù)確定是否有誤，如前面提到10%，后面卻用了8%，土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率的關(guān)系以及計(jì)算時(shí)資本化率的應(yīng)用是否正確，選用的公式是否正確;
37、資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較;
38、安全利率的選取應(yīng)有必要的說明：是同一時(shí)期的一年期國債年利率和中國人民銀行公布的一年定期存款年利率中的哪一個(gè)
39、收益無限年限扣除折舊和土地?cái)備N成本;
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