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合同法：什么是居間合同
居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
居間合同的基礎(chǔ)是委托合同。居間合同的發(fā)生有以下兩種情形：
第一，委托人主動(dòng)找居間人。例如甲有一套房子要出租，他找到作為房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的乙公司，乙公司在其公司登記的求租人中為其找到了合適的人選一丙，丙是作為求租房屋的委托人，甲和丙簽訂了房屋租賃合同，乙公司收取中介費(fèi)(傭金)，按我國(guó)目前此類(lèi)居間合同的交易習(xí)慣，傭金是由求租人支付。
第二，居間人主動(dòng)找委托人。居間人往往信息靈通，例如甲知道某物在某地有賣(mài)，而急需購(gòu)買(mǎi)此物的乙卻不知道，甲向乙報(bào)告了訂立合同的信息，并為乙訂立合同提供了媒介服務(wù)，使乙如愿在某地購(gòu)買(mǎi)了他所需要的物品，由乙向甲支付一定數(shù)額的傭金。
以上兩種居間合同的基礎(chǔ)都是委托合同。第一種情形甲和丙都是乙公司的委托人，第二種情形盡管是甲先找的乙，但最終乙轉(zhuǎn)化為甲的委托人，由乙向其支付傭金。
居間合同中的居間人不是委托人的代理人，而是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。代理人是在委托人授權(quán)的前提下，以委托人的名義與第三人訂立合同，委托事務(wù)完成后，根據(jù)合同中有償或無(wú)償?shù)募s定，而決定是否向代理人支付報(bào)酬。居間行為的目的就是為了促成他人之間的交易，并獲取報(bào)酬。所以居間合同的一個(gè)典型特征就是有償性。
居間行為根據(jù)委托內(nèi)容的不同，可以分為提供訂約機(jī)會(huì)的報(bào)告居間，也可以是提供介紹服務(wù)的媒介居間，還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間行為。
關(guān)于居間人是否必須具有特殊營(yíng)業(yè)資質(zhì)的人，有兩種看法：一是，“居間人只能是經(jīng)過(guò)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營(yíng)業(yè)的法人或公民”(參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)合同法釋義》第594頁(yè)，法律出版社，1999年版)。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為“居間合同的主體并無(wú)特殊性，無(wú)論法人、公民均可成為居間合同的居間人”(參見(jiàn)《合同法新論。分則》第331頁(yè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版)。就目前的實(shí)際情況看，對(duì)專(zhuān)門(mén)從事中介服務(wù)(居間業(yè)務(wù))的公司，有必要對(duì)其資質(zhì)提出特殊要求，即必須具備法人條件并經(jīng)過(guò)登記才能營(yíng)業(yè)。而對(duì)于從事其他業(yè)務(wù)的法人或者公民，如果促成他人之間的交易，其行為如果不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，也應(yīng)屬合法的居間行為，可以收取合同約定的報(bào)酬。
居間合同的相關(guān)法律規(guī)定：
第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。
居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。
居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。
第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
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