識(shí)破房屋租賃合同中的陷阱的方法
我們很多人在外工作都會(huì)租房子，然后需要簽訂房屋租賃合同，有時(shí)候沒(méi)注意就會(huì)落入其中的陷阱，小編給大家分享識(shí)破房屋租賃合同中的陷阱的方法，希望大家以后多注意。
識(shí)破房屋租賃合同中的陷阱的方法
簽房屋租賃合同時(shí)，我們需要注意：
一、 看清合同當(dāng)事人身份
除了要查看出租人的名稱(chēng)(姓名)是否完整及準(zhǔn)確、出租人的住所地(住址)是否詳盡外，更要注意出租人是否為房屋所有權(quán)人，如果不是，則可能存在著代理關(guān)系或者轉(zhuǎn)租關(guān)系。若存在代理關(guān)系的，需要有產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書(shū)原件(最好是經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū))(若催催與乙簽訂房屋租賃合同時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋所有權(quán)人是甲，則需要看乙是否有甲的授權(quán)來(lái)處理這間房屋的租賃事項(xiàng));若存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，則需要產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明文件原件，并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明文件不真實(shí)時(shí)，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。(甲將自己的房屋出租給乙，此時(shí)催催想從乙處租房，則要考慮甲是否同意乙將房屋轉(zhuǎn)租)
二、 看清租賃房屋用途
查看租賃房屋是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)還是生活居住。房屋用途在建設(shè)時(shí)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)確定，不允許當(dāng)事人擅自改變房屋用途。(如催催為了開(kāi)火鍋店想去租一個(gè)店面，那么在簽合同的時(shí)候就要注意該房屋能不能從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。如果該房屋僅可用于生活居住，那么催催的開(kāi)店夢(mèng)就泡湯了。)
三、 看清租賃期限我國(guó)《合同法》規(guī)定租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超出的部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。故不要寫(xiě)成“永久”，“長(zhǎng)期”等字樣。(催催特別青睞一套房屋，想自己一個(gè)人在這里住到地老天荒，但是一次最多也只能約定租20年。超過(guò)的部分無(wú)效，20年過(guò)后還想住只能續(xù)訂租賃合同)
四、 看清維修責(zé)任歸屬
為保證租賃期間房屋一直處于安全和適用的狀態(tài)，雙方應(yīng)對(duì)租賃期間房屋的自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任加以約定。《合同法》規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。(催催租了甲的房屋后發(fā)現(xiàn)熱水器不能用，在沒(méi)有特別約定的情況下，甲應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。催催在反復(fù)要求甲維修后甲仍不搭理他，催催可自己維修后管甲要維修費(fèi)。因?yàn)樾逕崴饔绊懙酱叽咦》康�，催催還可以要求相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。)
五、 看清租金支付方式
租金的支付方式可以有現(xiàn)金、支票、匯票等方式。租金的支付期限由當(dāng)事人自由約定�！逗贤ā芬�(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。(催催租房支付期限可約定。沒(méi)有約定或者約定不明的.租超過(guò)一年的按年付，不超過(guò)一年的到期付，租一年半的第一年按年付，剩下半年到期付)
六、 看清是否允許裝修
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。(租來(lái)的房是別人的房，就算催催想修個(gè)柜子也不能隨便鑿墻，租來(lái)的房子裝修需要經(jīng)過(guò)出租人同意。沒(méi)有約定的情況下，租期屆滿(mǎn)后像釘在墻上的自畫(huà)像這種東西是可以拆除的，但是要把墻上的釘子眼修好。類(lèi)似換了個(gè)窗戶(hù)這種不能拆除的情況下，一般也不能要求出租人補(bǔ)償裝修費(fèi)，畢竟不是人家求著你換的)
七、 看清承擔(dān)違約責(zé)任的情形
在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)辦法。(例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等)
遭遇違約時(shí)，我們要清楚：
一、 買(mǎi)賣(mài)不破租賃
《合同法》規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則對(duì)房屋受讓人的限制。為保護(hù)承租人的利益，法律確立了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，原租賃合同對(duì)承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。(催催租了甲的一套房屋兩年，那么即使一年后甲把房賣(mài)了，催催也可以淡定的住完剩下一年)
二、 承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
《商品房屋租賃管理辦法》中規(guī)定，房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。(甲將房子租給了催催，那么在租期內(nèi)如果甲想買(mǎi)了這房子應(yīng)該先跟催催打聲招呼，看看催催在同等條件下買(mǎi)，畢竟萬(wàn)一催催住出感情了呢不是)
三、 以下合同無(wú)效
1、出租人不具有出租房屋的實(shí)體權(quán)利，將導(dǎo)致合同無(wú)效。
�、俜课莸乃袡�(quán)人出租的：應(yīng)注意審查出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱(chēng)一致，必要時(shí)到房屋管理部門(mén)查詢(xún)。
②委托或代理出租的：應(yīng)注意審查房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱(chēng)一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書(shū)面證明材料。
�、酃灿蟹课莩鲎獾模簯�(yīng)注意審查是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書(shū)面證明材料
�、芊课蒉D(zhuǎn)租的：應(yīng)注意審查是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明材料。
2、將違法建蓋的房屋用于出租的，將導(dǎo)致租賃合同無(wú)效
①出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
②出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)城鎮(zhèn)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
3、租賃合同的期限違反法律規(guī)定的，合同無(wú)效。
①租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。
�、谧赓U期限超過(guò)臨時(shí)城鎮(zhèn)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
�、鄢凶馊私�(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。
4、租賃的標(biāo)的物為法律法規(guī)禁止出租的合同無(wú)效。
《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)屬于違法建筑的;
(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;
(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
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