沈陽出臺22條房產新政，契稅公積金有重大調整
沈陽出臺22條房產新政對契稅公積金有重大調整，那么有哪些值得我們關注的內容呢?一去了解下吧!
焦點一：
公積金貸款額度調整
政策
加大住房公積金貸款支持力度。已取得《商品房預售許可證》并辦理住房公積金貸款簽約手續的項目，購房人即可申請辦理住房公積金貸款。職工以家庭為單位購房，可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房。
實行“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買住房的，均視為首套房貸款申請，貸款的最低首付比例為20%，最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。將職工繳納住房公積金條款納入勞動合同，加大城鎮民營企業建立公積金制度的力度，做到應建盡建、應繳盡繳，逐步將符合條件的農民工、個體工商戶和鄉鎮企業及從業人員納入住房公積金體系。
焦點解讀
1、公積金最高貸款額度提高10萬
《意見》內容顯示，最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。目前，沈陽執行的政策為最高貸款額度單方40萬、雙方60萬、三方80萬元。
這對于購房者而言，在同樣的首付條件下，無疑增加了更多的選擇性，例如購房者首付款為20萬，即可選擇總房款70萬元的商品房。從另一個層面來看，貸款額度的提升加大了購房者的還貸壓力。
2、公積金貸款可同時購買兩套房
《意見》中還提出，職工以家庭為單位購房，可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房。對此，沈陽住房公積金管理中心表示，近期將針對此條政策出臺相關細則。
3、公積金首付比例、首套認定不變
從《意見》內容來看，沈陽住房公積金的最低首付比例和首套認定并未作出調整，實行“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買住房的，均視為首套房貸款申請，貸款的最低首付比例為20%。
4、取得預售可申請公積金貸款
《意見》還放寬了公積金貸款的申請條件，按現行政策，購房者購買的樓盤，除了取得預售并辦理住房公積金貸款簽約外，在工程建設進度上需封頂才能申請公積金貸款，現在這一條限定政策已經被取消。
5、父母子女可互用公積金貸款
主借款人可與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款，但具體的相關細則還有待沈陽住房公積金管理中心進一步出臺。此外，《意見》提出，將職工繳納住房公積金條款納入勞動合同，加大城鎮民營企業建立公積金制度的力度，做到應建盡建、應繳盡繳，逐步將符合條件的農民工、個體工商戶和鄉鎮企業及從業人員納入住房公積金繳存范圍。
焦點二：
房交會成交有補貼
政策
凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市及區、縣(市)兩級財政給予補貼。在市政府舉辦的房交會和異地房展會期間，對購買參展樓盤的給予購房補貼，具體補貼標準另行制定。同時，房交會推出的“惠民樓盤”將給予購房人房價補貼、契稅補貼和家裝補貼等優惠。各地區要積極組織召開區域房交會，自行出臺優惠政策。
焦點解讀
目前，沈陽春季房交會政策為：展會期間，購買參展樓盤的，每平方米補助30元。
焦點三：
購買改善性住房可享補貼
政策
二手住房轉讓繳納的營業稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產權辦證費，繳納的契稅、營業稅、個人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，1年內先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產面積大于出售房產面積的，按面積差每平方米補貼50元。
焦點解讀
目前，個人轉讓購買不超過兩年的住宅將全額征收營業稅，沈陽地區營業稅綜合稅率為5.6%;個人轉讓取得五年以上自用的家庭唯一住宅免征個人所得稅，除此兩條件之外轉讓個人住房需全額繳納1%或差額繳納20%個人所得稅。
此次，沈陽新政對二手房轉讓繳納的營業稅、個人所得稅實行先征后補，將大大降低二手房交易環節的稅收，但具體補貼標準有待明確。而居民互換住房實行“零稅費”。
焦點四：新畢業生買房公積金最高可貸60萬
政策
支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房。對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業學校在校生、新畢業生購買商品住房的，給予契稅全額補貼政策。
焦點解讀
假設某高校在校生購買一套總房款百萬元、面積100平方米的非普通商品房，按現行政策需繳納3萬元的契稅，但根據新政不僅可節省3萬元的契稅，同時可享受2萬元獎勵，相當于共計節省5萬元。
焦點五：個人購房契稅稅率超1%給補貼
政策
對個人購買住房給予獎勵政策。凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市及區、縣(市)兩級財政給予補貼。在市政府舉辦的房交會和異地房展會期間，對購買參展樓盤的給予購房補貼，具體補貼標準另行制定。同時，房交會推出的“惠民樓盤”將給予購房人房價補貼、契稅補貼和家裝補貼等優惠。各地區要積極組織召開區域房交會，自行出臺優惠政策。
焦點解讀
此次新政規定“凡個人購買住房契稅稅率超1%即予補貼”，“住房”并沒明確特指新建商品住宅，從字面理解包括新建商品住宅和存量住房，范圍更廣。
按照國家財政局、國稅總局、住建部等今年2月22日起調整住房交易契稅、營業稅的政策，居民家庭購買首套90平方米以下住房減按1%征收契稅、90平方米以上減按1.5%征收;居民家庭購買第二套改善性住房，90平方米以下減按1%征收契稅、90平方米以上減按2%征收契稅。結合沈陽最新的政策，意味著居民家庭購房的契稅保持為1%，因為超出1%部分將由財政補貼，將先征后補。
此前，個人購買普通住宅契稅超過1%部分財政補貼優惠期至今年5月5日，此次新政沒有公告執行時間，或有望近期明確。
焦點六：逐步實施“以居住時間為準”入學
政策
要方便購房人子女就學。各地區要切實保障本區域內購房者子女就近入學權益，有條件的地區可逐步實施“以居住時間為準”的入學政策。
焦點解讀
沈陽市學區劃分方案及熱點學校入學條件的限制一般是每年8月中旬公布，各區要求不盡相同。近年來相關政策和要求一直保持穩定，有微調但沒有大的變化。
一般熱點學校的`入學條件會有諸多限制，其中最為市民熟悉的就是“落戶時間限制”。沈陽市內五區中多數都有此限定，一年、二年、三年的限定各不相同。
焦點七：高端人才購房享受優惠政策
政策
高端人才購房享受優惠政策。進一步落實“盛京人才”戰略，對領軍人物和杰出人才等由市及區、縣(市)兩級財政按政策規定發放購房補貼。
焦點解讀
沈陽市“盛京人才”戰略明確提出，要妥善解決人才住房問題，為沈陽市引進和培養的高層次人才和創新創業人才提供多渠道的住房保障。對頂尖人才采取一人一議的方式解決住房問題;對引進和培養的杰出人才由市和區、縣(市)兩級財政、用人單位按一定比例給予50萬-100萬元的購房補貼;領軍人才給予30萬-50萬元的購房補貼。
焦點八：高校畢業生租房可獲3年補貼
政策
進一步深化住房制度改革，建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結合的住房制度;積極培育住房租賃經營機構，推進住房租賃規模化、專業化經營;對利用自持庫存商品房開展房屋租賃業務的開發企業，以及專業從事房屋租賃業務的企業、機構和自然人，給予金融、稅收等支持政策;鼓勵各類閑置房源進入租賃市場，多渠道增加供應。
支持在沈就業、創業的高校畢業生租賃住房，每人可以領取3年租房補貼，標準為：博士每月800元，碩士每月400元，學士每月200元。
進一步擴大公租房保障范圍，降低準入門檻，向外來務工人員、中高等教育畢業生等傾斜，促進房屋租賃市場壯大發展。
焦點九：高校畢業生租房可獲3年補貼
政策
居民購買的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落戶、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策;
居民購買商住公寓或酒店式公寓，提供的商品房買賣合同中用途項標明自住的，按住宅享受稅收、交易手續費政策。
焦點十：兩地分居家庭、農民工購房有優惠
政策
兩地分居家庭在沈陽市購房安家的，按購房面積每平方米補貼100元;
在沈陽市購房的農民工子女，可在沈陽市接受義務教育，就近入學，并可在沈陽市參加中考;
外籍人士在沈陽市購房不受套數限制。
沈陽市人民政府辦公廳關于促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)
沈政辦發〔2016〕40號
各區、縣(市)人民政府，市政府有關部門、有關直屬單位：
為進一步改善房地產供需結構，促進我市房地產市場健康發展，按照中央經濟工作會議和《遼寧省人民政府辦公廳關于化解房地產庫存的若干意見》(遼政辦發〔2016〕27號)要求，結合我市實際，提出如下意見。
一、保持房地產市場穩健發展。2016年，我市商品房銷售力爭實現同比增長10%，庫存去化周期控制在合理區間，房價運行保持基本平穩,利用2-3年時間使我市房地產市場供需結構達到均衡。
二、嚴格控制新增供地。對全市房地產開發用地供應規模實施總量控制，原則上2016年全市房地產開發用地供應面積不超過上年度的50%。實行差異化供地政策,原則上產業用地按需供應，對住宅庫存偏大區域減少供應，在房地產開發用地出讓前，由規劃國土、建設和房產主管部門合理確定商住比、車位比、容積率。及時發布城市發展規劃、建設規模、供應結構、空間布局、重大基礎設施建設計劃和進展等信息，引導房地產市場理性投資和消費。
三、加大閑置土地處置力度。對動工開發期超過1年、不滿2年的閑置土地，按規定收取土地閑置費;對閑置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置。
四、加快城市基礎設施和配套設施建設。加快新城區和新建項目的城市基礎設施建設。對新建小區亟需先行配套的市政工程項目，經建設行政主管部門同意，可由開發企業墊資建設，待驗收合格后，在繳納配套費時予以抵扣。完善教育、醫療、商業等資源配置，在新城區鼓勵優質中小學校增設分校，配置社區醫療機構。優化給水、排水、供電、燃氣、供熱、消防等配套工程建設，規范服務行為，降低工程成本，縮短建設周期，提高辦事效率。通過特許經營、投資補助、政府購買服務等多種方式，吸引社會資本參與投資、建設和運營城市基礎設施項目。
五、支持項目開工建設。各地區要認真排查、解決影響已出讓土地開工的歷史遺留問題，保證出讓的土地達到凈地標準。提高建筑工程施工許可審批效率，落實建筑工程施工許可和竣工驗收備案的有關文件要求。加大重點項目建設推進力度，落實關于推進全市重點項目建設的政策措施。
六、支持開發企業調結構。對本意見下發之前已出讓的土地，開發企業可申請調整全裝修比例。對已供應、未開發的房地產開發用地，開發企業可申請轉換用途、調整商住比例。對在建商品住房項目，開發企業可申請調整套型結構。對開發企業提出的申請，有關部門在條件允許的情況下要予以支持，簡化辦事流程、縮短審批期限。
七、對個人購買住房給予獎勵政策。凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市及區、縣(市)兩級財政給予補貼。在市政府舉辦的房交會和異地房展會期間，對購買參展樓盤的給予購房補貼，具體補貼標準另行制定。同時，房交會推出的“惠民樓盤”將給予購房人房價補貼、契稅補貼和家裝補貼等優惠。各地區要積極組織召開區域房交會，自行出臺優惠政策。
八、加大住房公積金貸款支持力度。已取得《商品房預售許可證》并辦理住房公積金貸款簽約手續的項目，購房人即可申請辦理住房公積金貸款。職工以家庭為單位購房，可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房。實行“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買住房的，均視為首套房貸款申請，貸款的最低首付比例為20%，最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。將職工繳納住房公積金條款納入勞動合同，加大城鎮民營企業建立公積金制度的力度，做到應建盡建、應繳盡繳，逐步將符合條件的農民工、個體工商戶和鄉鎮企業及從業人員納入住房公積金體系。
九、降低二手住房交易稅費。二手住房轉讓繳納的營業稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產權辦證費，繳納的契稅、營業稅、個人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，1年內先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產面積大于出售房產面積的，按面積差每平方米補貼50元。
十、自住型公寓享受住宅政策。居民購買的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落戶、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。居民購買商住公寓或酒店式公寓，提供的商品房買賣合同中用途項標明自住的，按住宅享受稅收、交易手續費政策。
十一、拓寬非住宅和住宅使用功能。鼓勵將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創客空間”等。允許從事電子商務、創新產業的小微企業和自由職業者將住宅、公寓登記注冊為營業場所。
十二、大力推動棚改貨幣化安置。從2016年起，對新納入棚改拆遷安置的居民，力爭全部實行貨幣化安置。
十三、高端人才購房享受優惠政策。進一步落實“盛京人才”戰略，對領軍人物和杰出人才等由市及區、縣(市)兩級財政按政策規定發放購房補貼。
十四、支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房。對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業學校在校生、新畢業生購買商品住房的，給予契稅全額補貼政策。
十五、鼓勵農民進城買房居住。積極探索農民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權”可抵押貸款政策,為進城購房的農民提供貸款支持。全面推進居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農業轉移人口納入住房保障范圍。1市3縣可結合本地區實際出臺支持政策。
十六、方便購房人子女就學。各地區要切實保障本區域內購房者子女就近入學權益，有條件的地區可逐步實施“以居住時間為準”的入學政策。
十七、支持兩地分居家庭、農民工和外籍人士購房安家。兩地分居家庭在沈陽市購房安家的，按購房面積每平方米補貼100元。在沈陽市購房的農民工子女可在我市接受義務教育，就近入學，并可在我市參加中考。外籍人士在沈陽市購房不受套數限制。
十八、支持開發企業并購重組、拓寬融資渠道。鼓勵開發企業向規模化、集約化、專業化發展，出臺支持開發企業并購重組的優惠政策。支持開發企業拓寬融資渠道，協調金融機構下調信用良好企業的按揭保證金比例，加大對品牌開發企業的信貸支持力度。
十九、減輕開發企業負擔。開發企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率調整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。對開發企業經批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮土地使用稅。城市基礎設施配套費后置到辦理《商品房預售許可證》或《房屋所有權證》時征收，即建設項目如需辦理《商品房預售許可證》的，要在辦理前繳納配套費;不需辦理《商品房預售許可證》的，要在辦理《房屋所有權證》前繳納。取消建設項目的安措費、社保費收繳和撥付。進一步清理涉及房地產的不合理收費、押金、監管資金等，無法律法規明確規定的要堅決取消，收費標準過高的要適當降低。進一步梳理房地產開發建設審批流程，向社會公開審批環節和收費項目，未公開的不得實行審批或收費。
二十、加強對開發企業的監管。加強對開發企業資質的動態監管，完善退出機制，淘汰“僵尸企業”。探索建立商品房預售資金監管機制，規避市場風險。
二十一、大力培育發展房屋租賃市場。進一步深化住房制度改革，建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結合的住房制度。積極培育住房租賃經營機構，推進住房租賃規模化、專業化經營。對利用自持庫存商品房開展房屋租賃業務的開發企業，以及專業從事房屋租賃業務的企業、機構和自然人，給予金融、稅收等支持政策。鼓勵各類閑置房源進入租賃市場，多渠道增加供應。支持在沈就業、創業的高校畢業生租賃住房，每人可以領取3年租房補貼，標準為：博士每月800元，碩士每月400元，學士每月200元。進一步擴大公租房保障范圍，降低準入門檻，向外來務工人員、中高等教育畢業生等傾斜，促進房屋租賃市場壯大發展。
二十二、加強對房地產工作的領導。成立由市政府主要領導任組長的房地產工作領導小組，負責研究制定全市房地產市場規劃、工作目標、相關政策措施和組織推進工作。領導小組辦公室設在市房產局，負責摸清并分析房地產市場情況，協調推進具體工作。市督考辦要將各地區、部門和單位落實本意見情況納入市政府績效考評體系。各地區政府也要成立相應的領導機構并建立考核制度。
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