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如何解決中產(chǎn)房企焦慮癥
融創(chuàng)中國(guó)正通過(guò)并購(gòu)走在奔向千億的道路上，下一個(gè)是誰(shuí)？
今年以來(lái)蔓延開(kāi)來(lái)的高拿地成本，令中型房企擴(kuò)張路途更加艱難。加之各地正出臺(tái)土拍新政，如何選取性?xún)r(jià)比更高的土地，能否成功將之收入囊中，并完成出讓金繳納，都成為這一群體在反復(fù)思量的問(wèn)題。馬太效應(yīng)正在加速發(fā)酵。
此外，貫來(lái)作風(fēng)謹(jǐn)慎的港資房企，其定位普遍都開(kāi)始縮小在核心熱點(diǎn)城市，近期也表示在內(nèi)地獲取土地的不易。焦慮癥在蔓延，被并購(gòu)有時(shí)只是無(wú)奈之舉。
借助上半年的牛市，大部分“中產(chǎn)房企”取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但在庫(kù)存大量消化之后，新的生存問(wèn)題正在浮出水面：即使在其深耕的區(qū)域內(nèi)，擴(kuò)張步伐也被高成本所制約；后續(xù)市場(chǎng)暗藏風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)其盈利能力帶來(lái)考驗(yàn)。這部分“中產(chǎn)階級(jí)”，已經(jīng)患上生存焦慮癥。
“生存還是死亡？這是一個(gè)問(wèn)題。”對(duì)于大部分中等規(guī)模房企來(lái)說(shuō)，“死亡”的威脅早已遠(yuǎn)去，但“生存”的命題卻始終在困擾著決策者。
根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，2015年共有33家內(nèi)地房企的銷(xiāo)售規(guī)模在200億至500億之間。除中信“不幸”遭遇收購(gòu)?fù)�，其余大部分房企都處于“比上不足，比下有余”的狀態(tài)，可看做房企陣容里的“中產(chǎn)階級(jí)”。
這部分企業(yè)有一些共同特征：和最早一批大型房企相比，起步時(shí)間較晚，完成全國(guó)化布局的時(shí)間也晚于前者。區(qū)域選擇合理，但布局的深度和廣度明顯不及大型企業(yè)。一些企業(yè)仍然帶有強(qiáng)烈的區(qū)域標(biāo)簽，如環(huán)京區(qū)域的榮盛發(fā)展，長(zhǎng)三角地區(qū)的新城控股、濱江集團(tuán)，福建起家的泰禾、旭輝、陽(yáng)光城、正榮等。
借助上半年的牛市，大部分“中產(chǎn)房企”取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但在庫(kù)存大量消化之后，新的生存問(wèn)題正在浮出水面：一方面，激烈的競(jìng)爭(zhēng)正在增加拿地難度，即使在其深耕的區(qū)域內(nèi)，擴(kuò)張步伐也被制約；另一方面，后續(xù)市場(chǎng)的不確定性，不僅暗藏風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)其盈利能力帶來(lái)考驗(yàn)。這部分“中產(chǎn)階級(jí)”，已經(jīng)患上生存焦慮癥。
拿地機(jī)會(huì)稍縱即逝
“我們還沒(méi)回過(guò)神來(lái)，地價(jià)就漲得不像樣了�！蹦掣＝ǚ科笾胁繀^(qū)域負(fù)責(zé)人如此評(píng)價(jià)鄭州土地市場(chǎng)。
從去年下半年以來(lái)，鄭州土地市場(chǎng)一直不平靜。以最為活躍的經(jīng)開(kāi)區(qū)為例，今年1月，經(jīng)開(kāi)區(qū)一宗住宅用地經(jīng)過(guò)4小時(shí)競(jìng)價(jià)最終成交，溢價(jià)率為150%，4885元/平方米的單價(jià)成為當(dāng)時(shí)區(qū)內(nèi)歷史最高。
今年7月27日至29日，鄭州連續(xù)迎來(lái)土地交易，結(jié)果是，三宗經(jīng)開(kāi)區(qū)地塊單價(jià)以“一天比一天高”的節(jié)奏被刷新，樓面價(jià)分別為9005元/平方米、9797元/平方米和10544元/平方米。
也就是說(shuō)，短短半年間，經(jīng)開(kāi)區(qū)的土地成本就上漲了一倍。而在8月18日，鄭東新區(qū)的兩宗地塊就拍出了3.6萬(wàn)元和3.7萬(wàn)元的高單價(jià)，甚至高出同日誕生的廣州高價(jià)地單價(jià)。
這種變化令上述房企措手不及。這家企業(yè)從去年就開(kāi)始關(guān)注鄭州市場(chǎng)，并對(duì)該區(qū)域頗為看好。理由是，鄭州屬于典型的區(qū)域中心城市，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)周邊區(qū)域的吸附力強(qiáng)。且河南為人口大省，具有較大購(gòu)房潛力。
截至目前，該企業(yè)多次在土地市場(chǎng)參與競(jìng)拍，但一無(wú)所獲。如今區(qū)域公司已經(jīng)成立一年多，但手中仍無(wú)項(xiàng)目。上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，鄭州地價(jià)上漲過(guò)快，公司已經(jīng)多次放開(kāi)拿地預(yù)算，仍然趕不上地價(jià)上漲速度。
他的煩惱并非個(gè)案。在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，這類(lèi)中型房企的拿地難度越來(lái)越大。今年以來(lái)，鄭州市場(chǎng)共誕生8個(gè)高價(jià)地，得主分別是恒大、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、碧桂園、融創(chuàng)、金茂、榮盛、正商。除正商為本地房企外，其余7家企業(yè)中，僅金茂、榮盛為“中產(chǎn)階級(jí)”，但金茂的央企背景，決定了其屬于特例。
“如果一塊地動(dòng)不動(dòng)就拍幾個(gè)小時(shí)，競(jìng)價(jià)次數(shù)動(dòng)不動(dòng)就達(dá)到幾十輪甚至上百輪，像我們這種企業(yè)就玩不起了�！鄙鲜鋈耸肯�21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
在上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，與大型房企相比，中小企業(yè)在資金成本、管控能力、風(fēng)險(xiǎn)承受力等方面全面落于下風(fēng)。在樓市的“黃金時(shí)代”，這種差異體現(xiàn)得并不明顯，一旦土地供應(yīng)不足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，其劣勢(shì)就會(huì)顯現(xiàn)。尤其在整體供應(yīng)過(guò)剩的情況下，可供企業(yè)選擇的區(qū)域市場(chǎng)并不多。
與此同時(shí)，隨著去庫(kù)存進(jìn)程加速，一些城市的供應(yīng)迅速由過(guò)剩變成短缺，令很多房企猝不及防。
經(jīng)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，在2014年6月，杭州新建商品住宅的去化周期為26個(gè)月，屬偏高水平。截至今年8月底，該指標(biāo)已將至5.2個(gè)月，位于偏緊區(qū)間。
此前一直被認(rèn)為存量過(guò)剩的濟(jì)南，新房去化周期已不足6個(gè)月；青島、南寧等城市的去化周期，均不足8個(gè)月；一直被“忽略”的南昌，去化周期僅4個(gè)月�？硕鹫J(rèn)為，未來(lái)這些城市的地價(jià)面臨較大上漲壓力。
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