房地產(chǎn)估價問答題
問答題
（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對該房屋進行拆遷估價。
請問：
1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？
2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？
3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？
（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的'房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應(yīng)注意哪些問題？
（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行有關(guān)估價。
請問：
1．評估該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？
2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡�需投入哪些費用？
3．評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？
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