房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考前練習(xí)題及答案

時(shí)間：2024-05-15 02:51:14 房產(chǎn)估價(jià)師我要投稿

房地產(chǎn)估價(jià)師理論方法考前練習(xí)題附答案推薦度：
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2016房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考前練習(xí)題及答案

　　一、單項(xiàng)選擇題

2016房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考前練習(xí)題及答案

　　1.某夫妻共有一套成本價(jià)購(gòu)買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是(　)。(2007年試題)

　　A.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　B.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格

　　C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

　　D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

　　答案：B

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在(　)的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

　　A.委托人

　　B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

　　C.管理部門

　　D.中立

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

　　3.回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見的關(guān)系是(　)。(2005年試題)

　　A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

　　B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

　　C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去

　　D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去

　　答案：C

　　解析：回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，估計(jì)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(過去)時(shí)的狀況。

　　4.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則(　)。(2004年試題)

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去狀況

　　答案：C

　　解析：根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

　　5.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以(　)進(jìn)行估價(jià)。(2003年試題)

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉(zhuǎn)換用途前提

　　D.重新利用前提

　　答案：A

　　解析：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。

　　6.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的(　)。

　　A.合法原則B.最高最佳使用原則

　　C.替代原則

　　D.公平原則

　　答案：C

　　解析：替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　7.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為(　)。(2003年試題)

　　A.2003年6月15日

　　B.2003年8月15日

　　C.簽訂估價(jià)委托合同之日

　　D.估價(jià)人員與委托人商定的某日

　　答案：A

　　解析：要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)，才能檢驗(yàn)原估價(jià)結(jié)果是否合理。

　　8.當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以(　)進(jìn)行估價(jià)。(2002年試題)

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉(zhuǎn)換用途前提

　　D.重新利用前提

　　答案：D

　　解析：這道題大家一定要審清題，當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值“小于”新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，2003年試題同樣有類似的題目，但2003年題干中是“大于”，一字之差題意相反。如果當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額應(yīng)考慮重新利用。

　　9.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按(　)進(jìn)行評(píng)估。

　　A.工業(yè)廠房

　　B.工業(yè)用地

　　C.商品住宅

　　D.商住用地

　　答案：D

　　解析：在合法的前提下采用最高最佳原則估價(jià)。

　　10.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)(　)來講的。(2001年試題)

　　A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　B.估價(jià)人員

　　C.估價(jià)對(duì)象

　　D.估價(jià)方法

　　答案：C

　　解析：合法原則主要是針對(duì)估價(jià)對(duì)象的。

　　11.城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被拆遷房屋面積的界定可來自于(　)。(2007　年試題)

　　A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積

　　B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積

　　C.拆遷人與被拆遷入對(duì)被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果

　　D.具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋面積的測(cè)量結(jié)果

　　E.房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積

　　答案：ACDE

　　12.根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有(　)。(2005年試題)

　　A.土地所有權(quán)

　　B.國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)

　　C.宅基地土地使用權(quán)

　　D.大型游樂場(chǎng)

　　E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

　　答案：AC

　　解析：根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。這里有一點(diǎn)大家需注意：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

　　13.估價(jià)中的最高最佳使用具體包括(　)等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C.最佳規(guī)模

　　D.最佳環(huán)境

　　E.最佳集約度

　　答案：ACE

　　解析：最高最佳原則具體包括3個(gè)方面：最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。

　　14.在房屋征收估價(jià)中，被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與被征收房屋的(ABE　)直接相關(guān)。

　　A.性質(zhì)

　　B.用途

　　C.所有權(quán)人

　　D.使用權(quán)人

　　E.面積

　　15.最高最佳使用原則必須同時(shí)符合(ABCE　)標(biāo)準(zhǔn)。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.經(jīng)濟(jì)上可行

　　D.經(jīng)濟(jì)上必須盈利

　　E.價(jià)值最大化

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　16.估價(jià)中的最高最佳使用具體包括(ACE　)等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C.最佳規(guī)模

　　D.最佳環(huán)境

　　E.最佳集約度

　　17.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的(AC　)。

　　A.最佳規(guī)模

　　B.最佳經(jīng)營(yíng)手段

　　C.最佳集約度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投資渠道

　　18.以下(BCD　)有助于把握最高最佳使用原則。

　　A.替代原理

　　B.收益遞增遞減原理

　　C.均衡原理

　　D.適合原理

　　E.經(jīng)濟(jì)人原理

　　19.在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括(BC　)。

　　A.劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金

　　B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　C.發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款

　　D.強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用

　　E.估價(jià)費(fèi)用

　　20.對(duì)于(A　)房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會(huì)減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　A.收益性

　　B.具有潛在開發(fā)能力

　　C.再開發(fā)

　　D.公益性

　　21.位置包括房地產(chǎn)所處的(ACDE)。

　　A.方位

　　B.地形

　　C.樓層

　　D.距離

　　E.朝向

　　22.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境景觀因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素，主要有(ACDE)等。

　　A.大氣環(huán)境

　　B.治安環(huán)境

　　C.聲覺環(huán)境

　　D.水文環(huán)境

　　E.衛(wèi)生環(huán)境

　　23.一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格(C　);相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格(C　)。

　　A.下降，下降

　　B.下降，上升

　　C. 上升，下降

　　D.上升，上升

　　24.對(duì)于(A　)房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會(huì)減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　A.收益性

　　B.具有潛在開發(fā)能力

　　C.再開發(fā)

　　D.公益性

　　25.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(B　)。

　　A.上調(diào)貸款利率

　　B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D.增加土地供應(yīng)

　　26.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈(　B)相關(guān)。

　　A.正

　　B.負(fù)