2016房地產估價師《理論與方法》練習及答案
一.單選題：
1.在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A. 等于報酬率
B. 大于報酬率
C. 小于報酬率
D. 無法知道
標準答案：a
考生答案：
本題分數：8.33
本題得分：0
解析：根據V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
2.購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產的資本化率為( )%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
標準答案：b
考生答案：
本題分數：8.33
本題得分：0
解析：
3.某宗房地產的土地價值占總價值的30%，建筑物價值占總價值的70%，由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本率為8%，則綜合資本化率為( )%
A. 7.4
B. 7.0
C. 6
D. 8
標準答案：a
考生答案：
本題分數：8.33
本題得分：0
解析：
4.綜合資本化率是求取( )時應采用的資本化率
A. 土地價值
B. 建筑物價值
C. 房地價值
D. 建筑物與設備價值
標準答案：c
考生答案：
本題分數：8.33
本題得分：0
解析：求取土地價值與建筑物價值分別用土地資本化率和建筑物資本化率。設備價值不能用任何資本化率求取。
二.多選題：
1.有了貨幣的時間價值觀念之后，收益性房地產的價值就是該房地產的未來凈收益的現值之和，其高低取決于下列3個因素：( )。
A.可獲凈收益的大小
B.可獲凈收益期限的長短
C.獲得該凈收益的可靠性 .建立在貨幣具有時間價值的觀念，現在的錢比將來的錢更值錢
標準答案：A, B, C
本題分數：11.12
解 析：收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產的價值就越高，反 之就越低;②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產的價值就越高，反之就越低;③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產的價值就 越高，反之就越低。E的說法是錯誤的。
2.收益法適用的對象，是有收益或有潛在收益的房地產，如( )等房地產。
A.農地和商業
B.旅館和餐飲
C.寫字樓
D.公寓
標準答案：A, B, C, D
本題分數：11.12
解 析：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產，如寫字樓、住宅(公寓)、 商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租 的)、倉庫 (用于出租的)、農地等。它不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所 屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。
3.
標準答案：A, D
本題分數：11.12
解析：見教材
4.收益法適用的條件，是房地產的{ }都易于量化。
A.收益 B.風險
C.價值 D.金額
標準答案：A, B
本題分數：11.12
解析：收益法適用的條件是房地產的收益和風險都能夠較準確地量化。
5.收益法的公式為：V=A/Y，則此公式的前提是( )。
A.凈收益每年不變為A B.報酬率大于零為Y
C.收益年限n為無限年 D.報酬率為零
標準答案：A, B, C
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