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土地估價(jià)師土地租賃管理
導(dǎo)語(yǔ)：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值卻隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日益變化。由于土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性，因而，在市場(chǎng)上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗(yàn)，有必要事先對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。
我國(guó)土地租賃存在著兩種很不相同的方式。
(一)國(guó)有土地租賃管理
1.國(guó)有土地租賃的概念
所謂國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。可見(jiàn)，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，在一定時(shí)期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。人們又習(xí)慣將國(guó)有土地租賃稱(chēng)作土地年租制。
2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則
(1)國(guó)有土地有償、有限期使用原則;(2)維護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人權(quán)益的原則;
(3)嚴(yán)格依法辦事原則;(4)收益合理分配原則;(5)因地制宜、實(shí)事求是原則。
3.各地試行土地租賃制的實(shí)踐
(1)年租制的形式。從目前來(lái)看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱(chēng)為一級(jí)市場(chǎng)的土地出租。一種是對(duì)部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對(duì)原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國(guó)各地較為普遍。
土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。
(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定：
A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }
式中：A—土地年租金;
P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;
n—出讓土地使用權(quán)的使用年限;
r—折現(xiàn)率。
(二)土地使用權(quán)出租管理
1.土地使用權(quán)出租的概念
土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
土地使用權(quán)出租，承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它具有以下幾個(gè)法律特征：
(1)土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。
(2)用于出租的地塊必須具有法律上的依據(jù)。
(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。
(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。
2.土地使用權(quán)出租程序
由于土地使用權(quán)出租與房屋租賃一般是結(jié)合在一起的，很少單獨(dú)出租土地使用權(quán)，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權(quán)出租的一般程序?yàn)椋?/p>
(1)出租申請(qǐng)和審核(2)簽訂租賃合同 (3)合同公證 (4)辦理土地使用權(quán)出租登記。
3.土地使用權(quán)出租雙方的權(quán)利與義務(wù)
(1)出租人的權(quán)利與義務(wù)
①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保持義務(wù)。
②如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時(shí)通知承租方。若有什么問(wèn)題應(yīng)協(xié)商解決。
③出租人作為土地使用權(quán)享有人的權(quán)利和義務(wù)并不因出租而變化，其作為受讓人同國(guó)家訂立的出讓、租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移給承租人，仍須履行該合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
④出租人憑借土地使用權(quán)收取租金。
⑤出租人有權(quán)監(jiān)督承租人對(duì)土地的使用。
(2)承租人的權(quán)利和義務(wù)
①承租方應(yīng)按租賃合同要求及時(shí)向出租方支付土地使用權(quán)租金。
②承租人必須按合同規(guī)定的用途使用土地，凡違反租賃合同規(guī)定而改變土地用途或用承租土地使用權(quán)進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回土地。
③承租人有權(quán)按租賃合同及時(shí)使用土地，在租賃合同終止時(shí)也應(yīng)及時(shí)返還土地。
④承租人使用出租土地時(shí)，不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況，有保護(hù)和合理使用土地的義務(wù)。
例題：下面關(guān)于土地使用權(quán)出租雙方權(quán)利義務(wù)說(shuō)法正確的是( ABCD )。
A.如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時(shí)通知承租方
B.承租人不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況
C. 出租人仍需履行原出讓、租賃合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)
D.承租人必須按照合同規(guī)定的用途使用土地
4.土地使用權(quán)出租的限制條件
(1)土地使用權(quán)出租，應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。
(2)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。
(3)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物租賃，出租人必須辦理出租登記。
(4)土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的義務(wù)。
5.土地使用權(quán)租賃合同管理
是一種雙方有償合同。同時(shí)它又是諾成合同，因?yàn)楫?dāng)事人應(yīng)合同主要內(nèi)容達(dá)成合意，合同就成立，并不等于出租人交付土地之后才成立。其合同的主要內(nèi)容有：
合同標(biāo)的是因出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃等有償方式取得土地使用權(quán)及其附有地上建筑物和其他附著物的地塊。
(2)土地使用權(quán)的租金按當(dāng)事人雙方合理的原則協(xié)商確定。
(3)土地使用權(quán)出租期限的確定應(yīng)在出讓期限范圍內(nèi)。
(4)租賃期間對(duì)地塊的合理利用責(zé)任。
(5)出租人和承租人雙方的權(quán)利和義務(wù)。
(6)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定。出租人在出讓期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須事先通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
(7)違約條款及合同終止條款。
(8)其他規(guī)定等。
例題：下列土地活動(dòng)中，必須簽訂合同的是(ABCD)。
A. 出讓B.轉(zhuǎn)讓C. 出租D.抵押
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