哪些房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅

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　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅�，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。下面是yjbys小編為大家?guī)淼哪男┓慨a(chǎn)免繳房產(chǎn)稅的知識，歡迎閱讀。

哪些房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅的特點(diǎn)：

　　1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋;

　　2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;

　　3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。

　　一、房產(chǎn)稅的征收范圍

　　房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象，依現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，其征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的行政區(qū)的區(qū)域范圍。

　　自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

　　【例】不在開征地區(qū)范圍之內(nèi)的工廠、倉庫，不應(yīng)征收房產(chǎn)稅。

　　【例】凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　【例】納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

　　納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅

　　【例】加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。

　　二、房產(chǎn)稅的納稅人

　　房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

　　產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。

　　【例】不論是否取得房產(chǎn)證，若屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，則應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

　　【例】房屋轉(zhuǎn)租收入，是否需要繳納房產(chǎn)稅?

　　答：根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

　　由于轉(zhuǎn)租者不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此對轉(zhuǎn)租者取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)轉(zhuǎn)租，不需要繳納房產(chǎn)稅。

　　【例】承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定交納房產(chǎn)稅。”

　　【例】鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　三、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

　　房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。按房產(chǎn)價(jià)值征稅的，稱從價(jià)計(jì)征;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱從租計(jì)征。

　　(一)從價(jià)計(jì)征

　　《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，房產(chǎn)原值，是指納稅人按照財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，在賬簿記載的房產(chǎn)原值。對納稅人未按財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定記載，房產(chǎn)原值不實(shí)和沒有房產(chǎn)原值的房產(chǎn)，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同時期的同類房產(chǎn)核定。

　　為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　【例】以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外籍個人在繳納房產(chǎn)稅時，均應(yīng)將其根據(jù)記賬本位幣計(jì)算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價(jià)折合成人民幣。

　　【例】納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時自行計(jì)算扣除，并在申報(bào)表附表或備注欄中作相應(yīng)說明。

　　【例】房產(chǎn)中配置的消防設(shè)施是否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅?

　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號)的規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　因此，企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設(shè)施性質(zhì)上屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的配套設(shè)施，無論是否計(jì)入固定資產(chǎn)原值，均應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。如果是可以隨意移動的滅火器材，則不需要繳納房產(chǎn)稅。

　　【例】出租房屋免收租金如何繳納房產(chǎn)稅?

　　《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號)第二條規(guī)定：“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。”

　　【例】融資租入的房產(chǎn)如何確定房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間?

　　根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕128號)第三條的規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　【例】納稅人在自有土地上建造房產(chǎn)，應(yīng)于何時將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?

　　答：《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號)第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”

　　因此，對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，應(yīng)在納稅義務(wù)發(fā)生時將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　【例】經(jīng)營性租賃租入房屋，由承租人承擔(dān)的裝修費(fèi)用的，不計(jì)入房產(chǎn)原值不繳納房產(chǎn)稅;

　　對于承租方，對房產(chǎn)沒有所有權(quán)，不是房產(chǎn)稅的納稅人，因此不能將發(fā)生的裝修費(fèi)作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù);

　　承租人承擔(dān)的裝修費(fèi)用一般作為承租企業(yè)的“長期待攤費(fèi)用。

　　【例】根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策規(guī)定，土地出讓成本應(yīng)以土地出讓合同為準(zhǔn)，對土地出讓金的減免、補(bǔ)貼等不予扣除。

　　(二)從租計(jì)征

　　從租計(jì)征，僅限于房產(chǎn)出租的部分。對房產(chǎn)出租，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)的租金收入，包括貨幣收入和實(shí)物收入。

　　《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號)規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅;免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額;在計(jì)征上述稅種時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

　　【例】出租房屋的租金應(yīng)包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨(dú)計(jì)價(jià)的各種附屬設(shè)施及配套設(shè)施的租金收入。對租金收入中包含的水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等，凡單獨(dú)計(jì)價(jià)的可予以扣除;凡不能單獨(dú)計(jì)價(jià)或者計(jì)價(jià)明顯偏高及劃分不清的，由稅務(wù)部門核定扣除。

　　【例】自有商業(yè)房產(chǎn)一半自用一半出租，房產(chǎn)稅如何繳納?自用的按照從價(jià)計(jì)征，按照房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅，出租的按照從租計(jì)征，按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅：

　　自用部分按房產(chǎn)原值×(自用面積/總面積)來作為計(jì)稅房產(chǎn)原值。

　　出租部分，按租金收入12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

　　【例】公司無租使用上級公司的房屋，同時又將部分無租使用的房屋對外出租，請問房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)如何繳納?

　　答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕128號)規(guī)定：“一、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。”

　　對自用房產(chǎn)部分，無租使用人按照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。對出租部分，按房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

　　【例】以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：

　　(1)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　(2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　四、房產(chǎn)稅的稅率

　　依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;

　　依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

　　從2001年1月1日起，對個人按市場價(jià)格出租的居民住房，其繳納的房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。

　　五、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)從價(jià)計(jì)征的公式為：

　　年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計(jì)稅余值×1.2%

　　自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：

　　1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

　　應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

　　2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

　　應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

　　房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

　　3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　(二)從租計(jì)征的公式為：

　　應(yīng)納稅額=租金收入×12%(或4%)

　　1.出租房產(chǎn)實(shí)行(或選擇)增值稅一般計(jì)稅方法的，其增值稅應(yīng)納稅額為“當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額”，其從租計(jì)征的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)“不含增值稅”的租金收入，就是增值稅發(fā)票中列明的“銷售額”，即：取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額。計(jì)算公式如下：

　　從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)=全部租金收入÷(1+11%)

　　【例】某公司一般納稅人出租寫字樓，年租金收入111萬(含稅),其中租金收入采用的是一般計(jì)稅方法繳納增值稅，適用房產(chǎn)稅的稅率12%，則房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=111÷(1+11%)×12%=12萬元，需要將含稅租金換為不含稅租金收入。

　　2.一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法的或小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅方法的，從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是“不含增值稅”的租金收入，即以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，計(jì)算公式如下：

　　從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)=實(shí)際全部租金收入÷(1+5%)。

　　【例】接上例，如該公司上述房屋租金收入滿足采用簡易計(jì)稅方法的條件，并選擇按照簡易計(jì)稅繳納增值稅，其增值稅適用征收率為5%，則：則房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=111÷(1+5%)×12%=12.69萬元。

　　【例】某房屋租賃企業(yè)，房產(chǎn)原值共1800萬元，2017年4月1日將原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金6萬元。5月1日將另外的原值100萬元的房屋出租給個人用于經(jīng)營，月租金0.6萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計(jì)稅。則：

　　(1)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅=(1800-1000-100)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×3÷12×1.2%+100×(1-20%)×4÷12×1.2%=9.44(萬元)

　　(2)從租計(jì)征房產(chǎn)稅=6×9×12%+0.6×8×12%=7.06

　　(3)該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=9.44+7.06=16.50(萬元)

　　六、若干具體規(guī)定

　　1、新建房屋的納稅義務(wù)發(fā)生時間是建成之日或辦理驗(yàn)收手續(xù)之日的次月。

　　2、投資聯(lián)營房產(chǎn)的，公擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的按房產(chǎn)余值;不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的按租金。

　　3、融資租賃房屋的按房產(chǎn)余值征稅。

　　4、納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代交。

　　5、納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。

　　七、房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)

　　納稅人應(yīng)根據(jù)稅法的規(guī)定，將現(xiàn)有房屋的坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、面積、原值、出租收入等情況，據(jù)實(shí)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

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