上海公積金貸款政策

時間：2020-11-20 16:35:43 住房公積金我要投稿

上海公積金貸款政策

　　據悉，上海公積金貸款政策有變化，具體情況如何？下面去了解詳細情況吧！

上海公積金貸款政策

　　為進一步加強對上海市住房公積金繳存、提取、貸款使用等方面的管理。上海市公積金中心正在制定《上海市住房公積金繳存管理辦法》、《上海市住房公積金提取管理辦法》、《上海市住房公積金個人住房貸款管理辦法》等管理制度。從2017年2月6日起至3月6日止，向社會公開征求意見。

　　一、繳存辦法

　　1、繳存額度：住房公積金月繳存額由職工住房公積金月繳存額和單位為職工繳存的住房公積金月繳存額兩部分組成。職工住房公積金月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。

　　2、住房公積金月繳存額上限：原則上按上一年度本市職工月平均工資的3倍，分別乘以當年單位和職工住房公積金繳存比例之和確定。住房公積金月繳存額下限，原則上按上一年度本市職工最低工資，分別乘以當年單位和職工住房公積金繳存比例之和確定。

　　二、提取辦法

　　1、提取條件：

　　(1)購買擁有所有權自住住房的;

　　(2)建造、翻建、大修本市擁有所有權自住住房的;

　　(3) 償還擁有所有權自住住房貸款本息的;

　　(4)無房且依法承租本市住房用于自住的;

　　(5)支付本市擁有所有權自住住房物業服務費的;

　　(6)家庭生活困難用于支付房租、售后公房物業維修費等住房消費費用的;

　　(7)離休、退休的;

　　(8)大部分或者完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的;

　　(9)出境定居的;

　　(10)死亡或者被宣告死亡的(由職工的合法繼承人或者受遺贈人提出申請);

　　(11)國家和本市規定的其他情形。

　　2、提取頻次及額度

　　(1)購買擁有所有權自住住房的，該所購住房在一個自然年度內因交易可以提取一次，每戶家庭提取總額不超過不動產權證(含原房地產權證)發證當月職工住房公積金賬戶內余額，且不超過購房款金額;

　　(2)購買共有產權保障住房支付首付款的，每戶家庭提取總額不超過首付款當月的職工住房公積金賬戶內余額，且不超過首付款憑證或者貸前提取憑證金額;

　　(3)建造、翻建、大修本市擁有所有權自住住房的，應當在審批文件批準之日起12個月以內申請，可提取一次，每戶家庭提取總額不超過建造、翻建、大修付款憑證金額;

　　(4)償還擁有所有權自住住房貸款本息的，可根據還款憑證多次提取，最小提取頻次為每月提取一次，每戶家庭月提取金額不超過當月實際償還住房貸款本息支出;

　　(5)提前結清擁有所有權自住住房貸款的，可提取一次，每戶家庭提取總額不超過提前結清憑證開具當月的職工住房公積金賬戶內余額，且不超過提前結清憑證金額;

　　(6)承租本市公共租賃住房的，可每季度提取一次，每戶家庭月提取金額不超過當月實際租賃費用支出。承租本市其他住房的，可每季度提取一次，每戶家庭月提取金額不超過當月實際租賃費用支出，且不高于本市規定的當年度月提取限額;

　　(7)支付本市擁有所有權自住住房物業服務費的，可每季度提取一次，每戶家庭月提取金額不超過當月實際物業服務費支出;

　　(8)家庭生活困難需支付住房消費費用的，可提取一次，每戶家庭提取總額不超過住房消費付款憑證金額。

　　三、貸款辦法

　　1、貸款額度

　　每戶家庭公積金貸款額度應當同時符合下列限額標準：

　　(1)不高于按照借款人和共同借款人住房公積金賬戶存儲余額之和的倍數與補充住房公積金賬戶存儲余額之和的倍數確定的貸款限額之和;

　　(2)不高于扣除規定比例首付款資金后剩余的房屋總價款;

　　(3)不高于按照借款人和共同借款人共同還款能力確定的貸款限額;

　　(4)不得高于本市家庭或者個人最高貸款限額，其中，最高貸款限額與累計繳存時間及信用狀況相關;

　　(5)影響貸款額度的其他因素。

　　2、貸款期限

　　市公積金中心應當根據實際情況，合理確定貸款期限，但最長不超過30年，且

　　不長于借款人法定退休后5年。個人繳存者以及外省市繳存住房公積金的職工在本市申請公積金貸款的，最長期限均不得超過借款人法定退休年齡。

　　3、貸款利率

　　公積金貸款利率按照中國人民銀行公布的利率和差別化住房公積金貸款政策執行。

　　貸款期限在1年(含)以內的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息，合同利率不調整;貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于利率調整的次年1月1日起，按相應利率檔次執行新的利率。

　　除上述內容之外，此次征求意見的三個《辦法》中還有其他規定，如購房者需要了解可咨詢上海市公積金中心。

　　拓展閱讀：

　　疑問一 | 調整目的為哪般?

　　答：

　　說到房貸政策，不得不提樓市。據筆者個人觀察結合各類房地產市場研究報告得知，一線城市的房地產市場自2015年初起就如同脫離地心引力般進入了一飛沖天、量價齊升模式。2016年前三季度這種趨勢更是如脫韁野馬無法控制。

　　數據顯示，2016年1月至11月百城住宅價格累計上漲17.83%。上海房價漲幅無疑更大。縱觀本輪樓市價格飛漲，縱使存在外來人口增加和本市居民改善住房的因素，但真正起到掀起驚濤駭浪作用的還是懷著保值增值，抵抗通脹、投機市場，賺取差價、相互效仿、漣漪效應心態的投資拉動型購房行為。使用購房貸款的杠桿手段，提高購買力，從而達到投資收益最大化目的，是廣大投資型住房消費者的共同邏輯。反觀對標住房公積金制度的“支持職工基本住房消費”的制度理想，筆者只能用“理想是豐滿的，現實是骨感的”來形容。

　　因此，此次政策調整的指向非常明確，就是打壓投資性質的購房需求，讓樓市回歸理性，讓購房者回歸清醒，讓住房公積金貸款回歸本初。

　　疑問二 | 調整依據在哪里?

　　答：

　　關于加強住房公積金差別化信貸政策審核

　　之前公積金貸款主要審核申請貸款家庭名下擁有的住房情況，即使繳存職工使用過公積金貸款，在還清后仍可再次申請。本次調整為同時審核家庭在本市名下住房情況和公積金貸款記錄(俗稱“認房又認貸”)。

　　本次調整后，對于購買首套住房且從未使用過公積金貸款的繳存職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調整;對已使用過1次公積金貸款的繳存職工家庭，即使名下無房，也只能按照第二套改善型住房貸款政策;對已經使用過兩次公積金貸款的繳存職工家庭，不再向其發放第三次公積金貸款。

　　這是對公積金貸款差別化和公平性的.統籌考慮，同時也體現了公積金制度主要支持的職工基本住房消費需求的原則。

　　關于調整第二套改善型住房貸款政策

　　2010年，上海實施了住建部等四部委要求“第二套改善型住房的公積金首付款比例不得低于50%、貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍”的政策。2014年11月，為支持住房消費，上海將購買第二套改善型普通住房的公積金貸款政策調整為參照首套住房政策執行。

　　此次政策調整回歸2010住建部等四部委的規定，是適應當前房地產總體調控目標的必要手段，強調了降低風險杠桿，意在減少非剛性需求購房行為。

　　關于調整借款人計算還款能力的月收入基數比例

　　根據《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》(建金[2015]150號)中“在保證借款人基本生活費用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%-60%”的精神進行調整的。之前上海計算公積金借款人還款能力為月還款本金不超過工資收入的50%，加上貸款利息，每月還款額占工資收入的70%左右，顯然突破了50%-60%的上限控制標準。

　　本次從50%調整為40%后，能夠真實反映借款人的償債能力，月還本付息額控制在政策規定的范圍內，是降低公積金貸款違約風險的舉措。

　　關于公積金貸款額度和個人賬戶余額倍數關系的調整

　　將公積金貸款額度上限與職工賬戶余額掛鉤，是權利與貢獻對等的提現。據筆者不完全統計，全國各地這個倍數一般不超過25倍，平均水平在10-20倍之間，

　　本次將基本貸款額度從40倍降低到30倍，補充貸款額度從20倍降低到10倍，是充分考慮近年來持續高企的公積金使用率以及風險可控、政策連續性等多種因素的結果。

　　疑問三 | 調整趨勢哪里去?

　　答：

　　首先申明筆者無法未卜先知，更不敢妄加猜測。不過回顧過去，“意料之外，情理之中”的劇情屢屢上演，想要把握政策大致脈絡和走向，還得“不忘初心”。

　　本次調整文件首句“為了進一步促進本市房地產市場平穩健康有序發展，嚴控貸款風險，保障資金安全，加強差別化信貸管理……”

　　可想而知，今后上海地區的公積金政策仍將緊密跟隨國家的總體房地產調控需要和公積金制度政策走向，兼顧上海本地實際情況，堅持公積金制度公平公正、差別對待、風險可控的原則，向著持續穩定改進的方向發展。

　　個人以為，所謂體現公平公正，體現在讓所有繳存職工按貢獻程度享受對等的待遇;所謂的差別對待，即根據一定標準判定職工的購房需求做區分，讓住房公積金制度更多地支持真正那些有實際、基本住房需求的職工的購房行為;風險可控是公積金制度長久可持續健康發展的基石，持續高企的“繳存—貸款比”是近年來一、二線城市公積金管理的重大挑戰之一，從貸款制度風險控制角度考慮，進一步加強貸款審核力度(主要針對家庭信用狀況、綜合還款能力的審查)或加快資金回籠速度等都是比較常用的手段。

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