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房地產(chǎn)市場特性-房地產(chǎn)市場的功能
房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關系的總和。房地產(chǎn)市場特性和功能又有哪些呢?我們一起來看看!
1.房地產(chǎn)市場的特性：
房地產(chǎn)市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)具有區(qū)別于其他商品的特性，導致房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般商品市場的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對稱性等。
(一)市場供給的壟斷性
開發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性;由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，導致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易存在部分或者地域性的壟斷。
(二)市場需求的廠泛性和多樣性
房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性;與市場供給的異質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時通常有不同的目的和設想，可以是自用或投資，也可以是常住或季節(jié)性使用，因而需求具有多樣性。
(三)市場交易的復雜性
由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權的流轉及其再界定;房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多;加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)經(jīng)紀人等專業(yè)人員提供服務。
(四)房地產(chǎn)價格與區(qū)位密切相關
房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)所處的.區(qū)位密切相關，區(qū)位可以決定房地產(chǎn)價格的60%～70%;而且由于人口不斷增長、土地資源不可再生和經(jīng)濟社會不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格的長期趨勢是總體向上發(fā)展;但現(xiàn)實價格是在長期上漲趨勢下個別形成的，受到經(jīng)濟周期、市場預期、社會經(jīng)濟政治事件及交易主體個別因素影響而呈現(xiàn)出短期波動。
(五)存在廣泛的經(jīng)濟外部性
經(jīng)濟外部性是指一個經(jīng)濟主體的活動對另一個主體的影響并不能通過市場運作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負外部性。
(六)市場信息的不對稱性
信息不對稱性，是指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對稱的，通常產(chǎn)品的賣方對自己所生產(chǎn)或提供的產(chǎn)品擁有更多的信息，而產(chǎn)品的買方對所要購買的產(chǎn)品擁有很少的信息。
2.房地產(chǎn)市場的功能：
在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供求狀況。但價格不僅預示市場的變化及其趨勢，還可以通過價格信號來指導買賣雙方的行為。簡言之，價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：
(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益
由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設周期較長而滯后于市場需求的變化，所以房地產(chǎn)資源必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的`人和機構之間進行分配。
(二)顯示房地產(chǎn)市場需求變化
我們可以先通過一個簡單的例子說明市場的這種功能。假如居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價就會上升而租金就會下降。
(三)指導供給以適應需求的變化
房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起：
1.建設新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式
2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化
根據(jù)當?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)的收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當?shù)淖饨鹗蹆r比例。
(四)指導政府制定科學的土地供給計劃
在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學的土地供給計劃來適時滿足全體社會成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關系提供了最可靠的保證。
(五)引導需求適應供給條件的變化
供給在很大程度上影響和引導著需求。
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